路線価 (2023) 東京都江東区北砂4-1234-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
価格時点	2023 年
駅名	南砂町駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,460万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万2,892 円／坪 1平米 38万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区東部で、都営新宿線、東京メトロ東西線の各駅勢圏の混在住宅地である。需要者は地縁性のある個人又は法人が中心で、規模が大きい土地は業者買いの対象である。駅距離はやや劣るが、周辺には商店街等の生活利便施設が存在し、住宅地として相応の需要は期待できる。一般的な新築住宅は規模が１００㎡未満、土地単価は坪当たり１３０万円程度である。コロナ禍において取引件数は増加傾向、地価も若干の上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は、区内東部の東西線、半蔵門線、都営新宿線沿線の各駅からやや距離のある徒歩限界圏の混在住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する区内在住の一次取得者であり、駅距離、接道条件がやや劣るが、総額に値頃感があるため、周辺区の住宅取得を目的とする若い世代の転入も見られる。土地は対象標準地規模程度で３～４千万円程度、新築戸建住宅は４～５千万円を中心に取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を十分に反映した価格である。収益価格も対象標準地の収益性を反映した価格であるが、近隣地域は、一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する住宅地域であり、このような市場での一般的な取引は自己使用目的と考えられるため、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強い。従って、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の地域は、一般住宅、マンション、小工場が存する混在地域であり、収益物件も見られるが、多くは自己使用目的の取引で、比準価格は規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便性を重視しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南砂町駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
標準地の範囲
東	85 m
西	155 m
南	140 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北３ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別工業地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する地域で、地域要因に特段の変動はない。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を維持して推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、総額に値ごろ感があり、地価は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万9,176円 1平米 39万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万2,400円 1平米 40万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。住宅地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。
地域要因
(1)特に地域要因に変化は見られないが、江東区内でも地価水準が低い地域で、住宅地の需要は底堅い。 (2)最寄駅「南砂町」から徒歩１５分の立地条件であるが、単価と総額の観点及び用途の多様性から、需要は安定。地域内に大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は低位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,902 円／平米 127万2,486 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,826 円／平米 129万8,683 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,322 円／平米 128万7,099 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,471 円／平米 122万8,083 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,556 円／平米 129万7,790 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,217 円／平米 136万6,095 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２特工
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,617 円／平米 159万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,418 円／平米 154万8,590 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,949 円／平米 126万9,335 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,826 円／平米 91万8,493 円／坪
推定価格 平米 坪	28万822 円／平米 92万8,398 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,942 円／平米 124万6,170 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂４丁目１２３４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,249 円／平米 140万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,364 円／平米 147万8,985 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,886 円／平米 124万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情