路線価 (2023) 東京都江東区南砂3-1762-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
価格時点	2023 年
駅名	南砂町駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円／坪 1平米 49万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区内、東京メトロ東西線等及び墨田区内、東武伊勢崎線等の各駅勢圏の近隣商業地域である。需要者は賃貸マンション等の収益物件の経営を成し得る個人又は法人、物品販売業者、飲食店舗事業者等が中心で、規模が大きい土地は業者買いの対象である。商店街の繁華性は劣るが生活利便性は優れており需要は底堅い。コロナ禍において取引件数は増加傾向にあり、地価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。 (2) 同一需給圏は、江東区の近隣商業地域ないし商住混在地域と判断した。典型的な需要者としては地縁的選好性を有する一般事業法人が想定されるが、店舗兼共同住宅等の建設を企図する投資目的の投資家等も認められる。希少性の高さから、当地域の不動産需要は、コロナ禍においても堅調であり、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、９０㎡程度の土地で４，０００万円前半程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を十分に反映した価格である。本件では、江東区及び墨田区の近隣商業地域に所在する規範性が高いと判断する５事例から試算されており、信頼性が高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが投資対象としての収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を比較考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、南砂町駅徒歩圏の近隣商業地として投資目的の不動産取引需要も見られるが、自用目的の取引も堅調である。収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性が高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南砂町駅北方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中層共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
標準地の範囲
東	45 m
西	25 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が多い古くからの商店街である。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)共同住宅も混在する近隣商業地域として成熟しているが、マンション等の住宅用途の割合が徐々に増えており、今後当該割合が徐々に増加していくものと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万4,666 円 1平米 56万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万4,666円 1平米 56万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 157万350円 1平米 47万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)コロナ禍において、区内の人口は令和３年には微減に転じたが、令和４年には再び増加に転じた。区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られないが、用途の多様性、利便性等から需要は底堅い。 (2)旧来からの近隣商業地域で、駅接近性に優れることからマンション需要が高まっており、今後緩やかであるが住宅用途の割合が増えていくと思料する。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万28 円／平米 208万2,873 円／坪
推定価格 平米 坪	65万2,079 円／平米 215万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,836 円／平米 169万2,130 円／坪
査定価格 平米 坪	51万2,000 円／平米 169万2,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万8,736 円／平米 320万2,641 円／坪
推定価格 平米 坪	107万2,305 円／平米 354万5,040 円／坪
標準価格 平米 坪	54万4,317 円／平米 179万9,512 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万666 円／平米 201万8,862 円／坪
推定価格 平米 坪	61万1,852 円／平米 202万2,783 円／坪
標準価格 平米 坪	51万302 円／平米 168万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万9,291 円／平米 204万7,376 円／坪
推定価格 平米 坪	64万5,301 円／平米 213万3,365 円／坪
標準価格 平米 坪	50万1,399 円／平米 165万7,625 円／坪
査定価格 平米 坪	50万1,000 円／平米 165万6,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区南砂３丁目１７６２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,776 円／平米 130万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,827 円／平米 150万3,658 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,894 円／平米 155万164 円／坪
査定価格 平米 坪	46万9,000 円／平米 155万514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情