土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都江東区佐賀1-36-9外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 江東区
東京都江東区佐賀1丁目36番9外 (江東)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域)
  • 門前仲町駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
234万7,260
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
71万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 江東区東京都江東区佐賀1丁目36番9外
価格時点 2023
駅名 門前仲町駅 から 550m
路線価
1坪当たり 1坪 234万7,260
1平米当たり 1平米 71万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1億3,100万
(140 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 308万7,804
1平米 93万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
1億3,100万
(140 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 309万1,110 円/坪
1平米 93万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域及びその背後地である。需要者はマンション開発業者や不動産投資家等が中心と考えられる。都心部においてマンション需要は堅調であり、マンション適地は供給が少ないことからマンション適地の物件取得競争は継続している。地価水準は立地条件や画地規模等により一様に把握し難いが、市場における土地取引の中心価格帯は標準地程度で総額1億円~1億5千万円程度となっている。

(2) 同一需給圏は江東区及び墨田区南部の商業地域。需要者は、投資目的の中小法人又はエンドユーザーが中心で、纏まった土地であればマンション開発業者等である。マンション適地等を中心に需要は安定しているが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。繁華性はさほど高くないが、マンション適地に対する需要は堅調で、中心価格帯はバラつきがあるものの1億円以上となることが多い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路及び準幹線道路沿いの類似事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られたものと思料する。収益価格は高層店舗付共同住宅を想定して査定しており、収益性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含む。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者は投資目的の中小法人又はエンドユーザーと判断され、近隣地域及びその周辺地域では投資目的の取引も相対的に多い。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相応にあると判断し、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 門前仲町駅北西方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 42.3 坪 (140 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 事務所兼住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 36 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 江東区東京都江東区佐賀1丁目36番9外
標準地の範囲
110 m
西 100 m
70 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 15 m
面積 140 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 36m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。

(2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 329万9,388
1平米 99万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 322万9,962
1平米 97万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 329万9,388
1平米 99万8,000
前年から次年への変動率 4.6 %
2022年
1坪 295万2,258
1平米 89万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 322万9,962
1平米 97万7,000
前年から次年への変動率 4.7 %
2019年
1坪 295万2,258
1平米 89万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。

(2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。

地域要因
(1)幹線道路沿いに店舗事務所やマンションが建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化は認められない。

(2)永代通り沿いの店舗事務所と共同住宅を中心とした商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 12(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区佐賀1丁目36番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
71万8,356 円/平米
237万4,885 円/坪
推定価格 平米
70万7,197 円/平米
233万7,993 円/坪
標準価格 平米
96万4,798 円/平米
318万9,622 円/坪
査定価格 平米
96万5,000 円/平米
319万290 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 07(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区佐賀1丁目36番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
78万5,804 円/平米
259万7,868 円/坪
推定価格 平米
79万8,130 円/平米
263万8,618 円/坪
標準価格 平米
107万1,315 円/平米
354万1,767 円/坪
査定価格 平米
107万 円/平米
353万7,420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 24.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 2種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 07(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区佐賀1丁目36番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
122万580 円/平米
403万5,237 円/坪
推定価格 平米
129万4,064 円/平米
427万8,176 円/坪
標準価格 平米
134万9,389 円/平米
446万1,080 円/坪
査定価格 平米
135万 円/平米
446万3,100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 01(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都江東区佐賀1丁目36番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
148万9,238 円/平米
492万3,421 円/坪
推定価格 平米
148万7,777 円/平米
491万8,591 円/坪
標準価格 平米
100万7,297 円/平米
333万124 円/坪
査定価格 平米
101万 円/平米
333万9,060 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 西
側道幅員2 2.9 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 01(公)5
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都江東区佐賀1丁目36番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
71万4,396 円/平米
236万1,793 円/坪
推定価格 平米
71万4,396 円/平米
236万1,793 円/坪
標準価格 平米
95万5,075 円/平米
315万7,478 円/坪
査定価格 平米
95万5,000 円/平米
315万7,230 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 21.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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