路線価 (2023) 東京都江東区亀戸5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区亀戸５丁目２番
価格時点	2023 年
駅名	亀戸駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 509万1,240 円
1平米当たり	1平米 154万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億7,900万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 651万2,820 円 1平米 197万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億8,400万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 667万8,120 円／坪 1平米 202万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線亀戸駅及び都営新宿線等の地下鉄の各駅、更に周辺区の駅に近い商業地域である。需要者は物品販売業者、飲食店舗を経営する法人、収益用ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。亀戸駅周辺は飲食店舗が多いことから、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、取引に慎重な姿勢も見受けられる。地価は商業地の稀少性、経済情勢等との絡みで調整局面と言える。 (2) 同一需給圏はＪＲ亀戸駅や東京メトロ東西線・都営大江戸線門前仲町駅周辺の幹線街路沿い及びその背後の商業地域を含んで形成される圏域と把握され、店舗、事務所等の商業集積性の高い商況に富んだ地域を主体とする。主な需要者は地元事業者や不動産業者の他、地域外からの事業者や各種投資家等も見受けられる。土地の中心となる価格帯は、規模や立地等によりまちまちであるが、地元資本で１～３億円程度、区外等の地域外資本で１～１０億円程度と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は亀戸駅前の繁華性が高い商業地域である。比準価格は門前仲町駅周辺及び台東区内ではあるが、地価水準が同程度で比較的規範性が高いと判断する事例から、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付けて調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ＪＲ亀戸駅前の繁華性を有する商業地域に存し、高い収益性を有していることから、当標準地の収益性を表した収益価格に相応の説得力が認められるが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在するので、その分保守的に資本還元することで少々低位に求められたものである。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀戸駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区亀戸５丁目２番
標準地の範囲
東	35 m
西	40 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14.5 m
面積	95 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀戸駅北口に位置し、小売、飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)収益性の高い亀戸駅前の商業地域として熟成しており、地域要因について特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 704万1,780 円 1平米 213万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 634万7,520円 1平米 192万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 634万7,520円 1平米 192万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)新型コロナに終息は見られずウクライナ危機や物価高騰など不安要因は多いが、江東区内の不動産市場はアフターコロナを見据えて全般に堅調である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。江東区内の中心的商業地である亀戸駅前の商業地域の需要は根強く地価はやや上昇傾向である。 (2)従来型の駅前商業地域として商業集積性は高く、その地域要因に特段の変化は見られないが、近時の行動規制緩和等から顧客流動性は回復している。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は上位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸５丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	185万8,601 円／平米 614万4,535 円／坪
推定価格 平米 坪	192万4,980 円／平米 636万3,984 円／坪
標準価格 平米 坪	212万2,359 円／平米 701万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	212万 円／平米 700万8,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都江東区亀戸５丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	199万1,661 円／平米 658万4,431 円／坪
推定価格 平米 坪	203万7,469 円／平米 673万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	215万8,336 円／平米 713万5,459 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都江東区亀戸５丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	226万7,769 円／平米 749万7,244 円／坪
推定価格 平米 坪	223万230 円／平米 737万3,140 円／坪
標準価格 平米 坪	215万656 円／平米 711万69 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都江東区亀戸５丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	205万4,192 円／平米 679万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	200万7,284 円／平米 663万6,081 円／坪
標準価格 平米 坪	220万969 円／平米 727万6,404 円／坪
査定価格 平米 坪	220万 円／平米 727万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	694 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情