路線価 (2023) 東京都江東区平野3-9-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区平野３丁目９番１３外
価格時点	2023 年
駅名	清澄白河駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7,330万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万1,960 円 1平米 66万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,380万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万8,490 円／坪 1平米 66万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び墨田区内の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸マンションや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。都心に近く、割安感から市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向にある。コロナ禍においても取引件数は増加傾向にあり、地価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。 (2) 同一需給圏は江東区を主に隣接区に及ぶ幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自用目的及び投資目的の法人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。店舗、事務所の賃貸市場は一部弱含みであるが、マンション需要も期待できる商業地域は新型コロナからの需要の回復は顕著であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は多種多様であるが、標準地程度の規模の土地で６千万円～９千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は墨田区及び台東区内の幹線道路沿いの事例を採用し、比較的信頼性が高いと判断する事例から試算されている。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算されているがコロナ禍でもあり、安全性を考慮した。又、収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であるが、想定要素が含まれる。以上の検討により、比準価格と収益価格を相互に関連付け、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用の店舗兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる混在型商業地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は収益性に着目した需要者の行動を反映しているが、想定要素が多く流動的な面も残る。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清澄白河駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区平野３丁目９番１３外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	140 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三ツ目通り沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)中高層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 235万3,872 円 1平米 71万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 211万2,534円 1平米 63万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 211万2,534円 1平米 63万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)江東区の人口は増加傾向、土地取引件数は直近１年で増加、取引利回りは低下傾向。商業地の需要は堅調で、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られないが、用途の多様性、利便性等から需要は底堅い。 (2)区西部の幹線道路沿いの混在型商業地域である。店舗・事務所需要に不透明感はあるが、マンション用地としての需要もあり、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区平野３丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万7,530 円／平米 283万4,994 円／坪
推定価格 平米 坪	89万9,549 円／平米 297万3,909 円／坪
標準価格 平米 坪	70万3,872 円／平米 232万7,001 円／坪
査定価格 平米 坪	70万4,000 円／平米 232万7,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区平野３丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,273 円／平米 181万5,897 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,789 円／平米 199万2,820 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,918 円／平米 216万8,465 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区平野３丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,933 円／平米 170万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	52万7,806 円／平米 174万4,927 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,821 円／平米 213万8,390 円／坪
査定価格 平米 坪	64万7,000 円／平米 213万8,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区平野３丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,696 円／平米 224万7,075 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,407 円／平米 231万2,240 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,041 円／平米 215万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都江東区平野３丁目９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万9,835 円／平米 300万7,915 円／坪
推定価格 平米 坪	93万6,220 円／平米 309万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	68万8,397 円／平米 227万5,840 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情