路線価 (2023) 東京都江東区亀戸1-8-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
価格時点	2023 年
駅名	亀戸駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億8,700万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円 1平米 89万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億8,700万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円／坪 1平米 89万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び墨田区内の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸マンションや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。容積率が高く、割安感から市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向にある。コロナ禍においても取引件数は増加傾向にあり、地価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。 (2) 同一需給圏は、主に区内内陸部及びその周辺区の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、不動産開発業者、地縁的選好性を有する一般事業法人のほか、複合不動産の場合には、投資家等も想定される。近隣地域は商業地域としては最寄り駅からやや距離があり、駅周辺より繁華性が劣ることから、近年は住居系用途としての需要の方が強い。土地取引の中心となる価格帯は用途・規模等により区々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は錦糸町駅にも近い京葉道路沿いの商業地域である。比準価格は比較的規範性が高いと判断する事例から、収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。ただ、本件では両価格は接近して試算された。従って、比準価格と収益価格を関連付け、更に指定基準地からの変動率にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は幹線道路である京葉道路沿いの普通商業地だが、江東区内の取引市場においては、実際の取引価格も意思決定の重要な要素となっており、必ずしも収益性のみで取引価格が決定されない。したがって、本件では、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀戸駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
標準地の範囲
東	100 m
西	170 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層マンション、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域としてほぼ成熟している。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)近年は事務所需要が低下し、老朽化した建物は住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 316万3,842 円 1平米 95万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 300万8,460円 1平米 91万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 281万100円 1平米 85万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 316万3,842円 1平米 95万7,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 281万100円 1平米 85万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に対する投資家の需要は引き続き好調である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。錦糸町駅にも近い京葉道路沿い商業地域の需要は底堅い。 (2)国道沿いの商業地域で、現下の経済環境においても住宅賃貸市場は底堅く推移し、売買市場での用地取得需要も旺盛である。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は上位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万5,379 円／平米 355万5,203 円／坪
推定価格 平米 坪	117万3,041 円／平米 387万8,074 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,872 円／平米 301万7,955 円／坪
査定価格 平米 坪	91万3,000 円／平米 301万8,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万5,804 円／平米 259万7,868 円／坪
推定価格 平米 坪	80万3,523 円／平米 265万6,447 円／坪
標準価格 平米 坪	90万4,868 円／平米 299万1,494 円／坪
査定価格 平米 坪	90万5,000 円／平米 299万1,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万6,894 円／平米 319万6,552 円／坪
推定価格 平米 坪	97万1,611 円／平米 321万2,146 円／坪
標準価格 平米 坪	89万6,320 円／平米 296万3,234 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸１丁目８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万7,255 円／平米 375万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	110万8,011 円／平米 366万3,084 円／坪
標準価格 平米 坪	87万6,591 円／平米 289万8,010 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情