路線価 (2023) 東京都江東区清澄3-4-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区清澄３丁目４番１９
価格時点	2023 年
駅名	清澄白河駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 301万5,072 円 1平米 91万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 301万5,072 円／坪 1平米 91万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、法人投資家、マンションデベロッパー等、資金力を有する法人、事業者等と想定される。区部のマンション適地は供給僅少で一段と希少性が高まっているが、一方、建築資材、マンパワー、建築費の高騰等の要因に事業が左右されがちな側面を有する。地価水準は、画地規模や立地条件等により用途の多様性が認められるため一様に把握し難い。 (2) 同一需給圏を江東区及び墨田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とした商業地域と判定した。主な需要者は、地元不動産会社、法人投資家及び事業法人等であり、規模が大きい土地については分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは供給が少なく、開発ないし投資利益が見込まれる物件についての需要は堅調であり、特に分譲マンション用地の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は規模や用途等により幅があり把握できないのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の地域は幹線道路沿いに位置しており、比準価格は類似地域の事例を採用して適切な比準が施されており、市場の実態を反映した規範性を有する価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、投資採算性に着目した理論的な価格であるが、想定要素を多く含んでいる。したがって本鑑定評価においては、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格の査定にあたっては、規範性を有する複数の幹線道路沿いの事例を採用して求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清澄白河駅南西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区清澄３丁目４番１９
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	15 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	9 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、マンション等が建ち並ぶ清澄通り沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を維持して推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、商業地域の繁華性は戻りつつある。 (2)清澄通り沿いに共同住宅、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、近年は古い建物からマンションへの建て替えが見受けられる。新型コロナの規制緩和の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 320万3,514 円 1平米 96万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 320万3,514円 1平米 96万9,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 288万6,138円 1平米 87万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 288万6,138円 1平米 87万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。 (2)新型コロナの規制緩和、世界的な金融引き締め、物価高騰によるインフレリスク等が不動産価格にどのような影響を与えるか注視する必要がある。
地域要因
(1)「清澄白河」駅から徒歩２分、清澄通り沿いに立地し、繁華性が高い。都立清澄庭園、区立江戸深川資料館が近く、住環境も良好な人気エリア。 (2)駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区清澄３丁目４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万7,255 円／平米 375万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	111万2,344 円／平米 367万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	111万7,934 円／平米 369万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区清澄３丁目４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万1,899 円／平米 311万3,918 円／坪
推定価格 平米 坪	95万8,521 円／平米 316万8,870 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,278 円／平米 319万1,209 円／坪
査定価格 平米 坪	96万5,000 円／平米 319万290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区清澄３丁目４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万1,143 円／平米 301万2,239 円／坪
推定価格 平米 坪	98万7,871 円／平米 326万5,902 円／坪
標準価格 平米 坪	99万6,843 円／平米 329万5,563 円／坪
査定価格 平米 坪	99万7,000 円／平米 329万6,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区清澄３丁目４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万8,742 円／平米 303万7,361 円／坪
推定価格 平米 坪	93万117 円／平米 307万4,967 円／坪
標準価格 平米 坪	94万6,202 円／平米 312万8,144 円／坪
査定価格 平米 坪	94万6,000 円／平米 312万7,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情