路線価 (2023) 東京都江東区有明3-1-160外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区有明３丁目１番１６０外
価格時点	2023 年
駅名	国際展示場駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 310万7,640 円
1平米当たり	1平米 94万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (18088 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円 1平米 126万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (18088 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円／坪 1平米 127万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内全域、周辺区の臨海部及び臨海部に隣接する地域において、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であると判定した。主な需要者は不動産開発業者、投資家及び自己使用目的の事業法人等である。緩和的な金融環境を背景に不動産投資市場に資金が引き続き流入し、経済の先行きについては予断を許さないものの、開発により相応の収益が見込まれる物件の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模により区々である。 (2) 同一需給圏は、臨海部及び隣接する地域を主に東京都区部全域における大規模業務施設が存する商業地域である。需要者の中心は、資金力のある法人、投資家等である。需要に対し供給は少なく、地価は概ね安定的。一方、臨海部の賃貸市場は一部において募集期間の長期化、空室率上昇、条件緩和等も認められ、先行きは不透明である。市場の中心価格帯は、規模、需要者の属性等により個別的で把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は臨海部の商業地だが、比準価格は同一需給圏内の類似地域等において、代替競争関係にある不動産の取引事例を収集して求めたため規範性が高い。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では需要者も着目するものの、やや想定項目が多く規範性が若干劣る。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は臨海部の高度商業地域にあり、需要者は市場性と併せて収益性も重視する地域に存する。比準価格は、稀少性の高い地域にあって事例収集の範囲が広範とならざるを得なかったが、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は、典型的需要者の行動を反映した価格であるが、個別性の強い地域であり賃料等の想定に流動的な面も残る。本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国際展示場駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	5471.3 坪 (18088 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗、倉庫兼事務所等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	21F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層業務商業複合施設が集積する臨海副都心地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区有明３丁目１番１６０外
標準地の範囲
東	260 m
西	140 m
南	120 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	80 m
面積	16000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京駅や銀座と有明・東京ビックサイトを結ぶ「都心部・臨海地域地下鉄」の事業計画が、実現に向けて具体化が進むようであれば、将来的には商業集積度が徐々に増すものと予測する。 (2)複合施設が集積する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 452万9,220円 1平米 137万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 452万9,220円 1平米 137万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)事務所需要が力強さを欠く一方、海外投資家を中心に投資意欲は旺盛で取引利回りは低下傾向にある。 (2)江東区の人口は増加傾向、土地取引件数は直近１年で増加、取引利回りは低下傾向。商業地の需要は堅調で、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)事務所賃貸市場は調整局面に入るなど、先行きに不透明感が残るものの、売買市場においては需要が底堅い。 (2)臨海部の商業地は供給が少なく地価は底堅い。賃貸市場は主に大型物件において募集期間の長期化、空室率上昇等が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１番１６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,918 円／平米 328万5,893 円／坪
推定価格 平米 坪	98万8,238 円／平米 326万7,115 円／坪
標準価格 平米 坪	135万5,608 円／平米 448万1,640 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１番１６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,533 円／平米 187万6,264 円／坪
推定価格 平米 坪	76万9,575 円／平米 254万4,215 円／坪
標準価格 平米 坪	134万5,411 円／平米 444万7,929 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１番１６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,816 円／平米 190万342 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,714 円／平米 192万3,146 円／坪
標準価格 平米 坪	114万7,365 円／平米 379万3,189 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１番１６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万6,894 円／平米 319万6,552 円／坪
推定価格 平米 坪	110万443 円／平米 363万8,065 円／坪
標準価格 平米 坪	132万4,239 円／平米 437万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１２（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区有明３丁目１番１６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万8,356 円／平米 237万4,885 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,802 円／平米 233万3,381 円／坪
標準価格 平米 坪	121万638 円／平米 400万2,369 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情