路線価 (2023) 東京都江東区豊洲3-1-54 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区豊洲３丁目１番５４
価格時点	2023 年
駅名	豊洲駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 512万4,300 円
1平米当たり	1平米 155万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (16242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円 1平米 210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (16242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 690万9,540 円／坪 1平米 209万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び隣接区の臨海部を中心に、台東区、品川区、港区内の商業地域も含まれる。需要者は自己所有目的の企業や投資目的の法人等が想定される。豊洲地区は近年の大規模再開発事業や地区計画により大型事務所ビルやタワーマンションが建設され、急速に商業地として成熟した地域であり、複合不動産の利回りも低下傾向にある。コロナ禍においても取引件数は増加傾向にあり、地価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。 (2) 同一需給圏の範囲は、江東区の臨海部を中心に、江東区及び周辺区の商業集積性の高い商業地域と把握される。主たる需要者は、画地規模が大きいことから、資金力を有する国内外の法人企業や証券化等を目的とする機関投資家である。豊洲地区は、大規模な複合開発が進められているが、新型コロナ及び金融市場等の影響による先行き不透明感から取引に当たって慎重な動きも見られる。需要の中心となる価格は、規模や用途により幅広く、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は江東区、台東区内の比較的繁華で地価水準が同程度の事例を採用して比準された。検討の結果、対象標準地に近く、規範性が極めて高い事例の価格である。一方、収益価格は店舗兼事務所を想定し、コロナ禍において安全性を考慮して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付けて調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い事例を採用のうえ試算されており、実証的で市場実態を反映した価格である。収益価格は、対象標準地が大規模な店舗兼事務所用地で、試算過程に想定項目が多く含まれるが、主たる需要者である機関投資家は収益性に着目することを考慮すれば重視される価格である。したがって、比準価格及び収益価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊洲駅北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	4912.9 坪 (16242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	16F
地下階数	B2
周辺の利用状況	大規模店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	557 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区豊洲３丁目１番５４
標準地の範囲
東	160 m
西	0 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	160 m
面積	16000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	豊洲二・三丁目地区地区計画による容積率の割増がある。
街路	５０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	557 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は大型再開発事業による大規模事務所ビルが区画整然と並んでいる。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)豊洲駅周辺の再開発事業により高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域として整備されており、今後もさらなる再開発事業の進捗により、商業地域として発展するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 727万3,200円 1平米 220万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 737万2,380円 1平米 223万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。豊洲駅近くの商業地域の需要は底堅い。 (2)高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、再開発事業の進捗により成熟度が増している。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は上位である。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲３丁目１番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	169万3,419 円／平米 559万8,443 円／坪
推定価格 平米 坪	169万3,419 円／平米 559万8,443 円／坪
標準価格 平米 坪	214万6,285 円／平米 709万5,618 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	北西
側道幅員3	40 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲３丁目１番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万7,097 円／平米 584万2,023 円／坪
推定価格 平米 坪	190万8,108 円／平米 630万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	209万4,520 円／平米 692万4,483 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲３丁目１番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万5,257 円／平米 616万6,540 円／坪
推定価格 平米 坪	180万6,536 円／平米 597万2,408 円／坪
標準価格 平米 坪	254万838 円／平米 840万10 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	323 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都江東区豊洲３丁目１番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	203万5,210 円／平米 672万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	215万3,252 円／平米 711万8,651 円／坪
標準価格 平米 坪	201万9,936 円／平米 667万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	208万 円／平米 687万6,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情