土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都江東区東雲2-9-42 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 江東区
東京都江東区東雲2丁目9番42 (江東)
  • 周辺状況: 工業地 (大規模倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域)
  • 東雲駅 から 400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
128万9,340
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
39万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 江東区東京都江東区東雲2丁目9番42
価格時点 2023
駅名 東雲駅 から 400m
路線価
1坪当たり 1坪 128万9,340
1平米当たり 1平米 39万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(5400 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 165万3,000
1平米 50万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(5400 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 165万3,000 円/坪
1平米 50万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び品川区、大田区等の臨海部の流通業務施設を中心に、江東区内陸部の工業系混在地域も含まれる。需要者は自己所有目的の倉庫及び流通業務を行う企業や投資目的の法人等が想定される。臨海部は首都高速等に近く、街路条件等も良好なため、需要は堅調である。新型コロナウイルス感染症の影響下でも、流通業務に必要な規模があれば需要は底堅く、地価は上昇傾向である。

(2) 同一需給圏は、倉庫等の流通業務施設や工場等が存する東京湾岸部、内陸部の工業地域である。主な需要者は、倉庫業者や運送業者である。新型コロナウイルス感染症の流行を背景とするEC物流の市場規模の拡大に加え、都心に近接する倉庫用地は、利便性と希少性を有することから需要は引き続き堅調である。規模や画地条件等により、取引価格はまちまちであり、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は江東区及び品川区、大田区の臨海部の流通業務地区に所在する比較的規模大の事例を採用した。流通業務地の同一需給圏は広く、何れの事例も地域要因は類似している。一方、収益価格は鉄骨造5階建倉庫を一括して賃貸することを想定して試算されているが、投資対象としての取引は僅かであり、土地価格への影響は限定的である。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は、物流施設用地の比較的大規模な取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、貸倉庫としての収益性を反映した、投資家サイドの理論的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 東雲駅南西方
距離 400 m
土地の状態
土地面積 1633.4 坪 (5400 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 事務所兼倉庫
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 大規模倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 江東区東京都江東区東雲2丁目9番42
標準地の範囲
300 m
西 160 m
180 m
100 m
標準的使用
標準的使用 中小規模倉庫地
画地の形状等
間口 55 m
奥行き 100 m
面積 5500 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 15m道路
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通業務地区で倉庫や工場として使用されている地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。

(2)地域要因に特段の変動はみられず、今後も概ね現状を維持するものと予測する。倉庫需要は引き続き堅調であるため、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中小規模倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 175万2,180
1平米 53万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 180万8,382
1平米 54万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 175万2,180
1平米 53万
前年から次年への変動率 3.1 %
2022年
1坪 160万3,410
1平米 48万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 180万8,382
1平米 54万7,000
前年から次年への変動率 3.1 %
2019年
1坪 160万3,410
1平米 48万5,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)江東区内の流通業務地の期待利回りはR4年4月期で4%に低下した。今後はこれが定着し、取引価格も上昇傾向が続くと思われる。

(2)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。

地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。臨海部の流通業務地区の需要は堅調である。

(2)都心に近く、その利便性から、倉庫、工場用地としての需要が高い地域である。取引は引き続き堅調である。

個別的要因 (1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は上位である。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 16(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区東雲2丁目9番42
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
99万3,918 円/平米
328万5,893 円/坪
推定価格 平米
95万1,451 円/平米
314万5,497 円/坪
標準価格 平米
53万8,456 円/平米
178万136 円/坪
査定価格 平米
53万8,000 円/平米
177万8,628 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南西
側道幅員1 15 m
側道方位2 北西
側道幅員2 12 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 NKM(公)05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都江東区東雲2丁目9番42
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
53万5,454 円/平米
177万211 円/坪
推定価格 平米
54万9,911 円/平米
181万8,006 円/坪
標準価格 平米
51万9,274 円/平米
171万6,720 円/坪
査定価格 平米
51万9,000 円/平米
171万5,814 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 40 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R47114
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都江東区東雲2丁目9番42
区域区分 市街化区域
用途地域 工業専用地域
価格
取引価格 平米
29万6,139 円/平米
97万9,036 円/坪
推定価格 平米
30万5,912 円/平米
101万1,345 円/坪
標準価格 平米
54万8,229 円/平米
181万2,445 円/坪
査定価格 平米
54万8,000 円/平米
181万1,688 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R47108
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都江東区東雲2丁目9番42
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
27万7,335 円/平米
91万6,870 円/坪
推定価格 平米
39万2,042 円/平米
129万6,091 円/坪
標準価格 平米
51万7,889 円/平米
171万2,141 円/坪
査定価格 平米
51万8,000 円/平米
171万2,508 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 12.7 m
側道方位2 西
側道幅員2 9 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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