路線価 (2023) 東京都江東区佐賀2-14-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区佐賀２丁目１４番１
価格時点	2023 年
駅名	水天宮前駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4081 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4081 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 182万1,606 円／坪 1平米 55万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び周辺区の工業地域又は住工混在地域である。需要者は都心への近接性及び交通利便性に着目する倉庫業・物流業者が中心と想定される。内陸部の工業用地は近年マンション用地への転用が進みつつあり、就労環境の面からも交通利便性に優れる都市型物流施設の需要は高まっている。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により一様には把握し難い。 (2) 同一需給圏は、江東区及び周辺区の物流施設が存する地域、または、建設可能な立地を備えた地域。主たる需要者は、倉庫業及び流通業の法人事業者である。需給動向は、都心部へのアクセスが良好であることから、堅調に推移するが、湾岸部に比べ、マンション建設目的等の需要との競合により、用地確保が厳しいこと等を背景に、内陸部の倉庫敷地としての利用は稀少性が認められる。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等により幅広く形成される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は倉庫用地となり得る事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られたものと思料する。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格といえるが、想定要素を含む。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、理論的な収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域に存する代替競争関係にある規範性の高い取引事例を収集して試算されており、実証的で市場実態を反映した価格である。一方、収益獲得を目的とした需要も見られるが、試算過程に想定項目が含まれることから収益価格の相対的な規範性はやや劣る。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水天宮前駅南東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	1234.4 坪 (4081 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	事務所、駐車場兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、事務所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区佐賀２丁目１４番１
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	40 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。 (2)中規模の倉庫等が混在する地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万540 円 1平米 59万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 195万7,152 円 1平米 59万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万540円 1平米 59万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)内陸部の流通業務施設が存するエリアである。周辺ではマンション開発が進みつつある。 (2)中規模倉庫、事務所等が混在する地域であり、地域要因の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、対象標準地は公園に隣接しており、建築基準法第５３条３項２号による建蔽率緩和が適用可能である。 (2)個別的要因の変動はない。なお、対象標準地の北東側隣接地は公園であり、建築基準法第５３条３項２号の敷地による建蔽率緩和が適用可能である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区佐賀２丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,816 円／平米 190万342 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,714 円／平米 192万3,146 円／坪
標準価格 平米 坪	58万2,880 円／平米 192万7,001 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区佐賀２丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,660 円／平米 180万7,258 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,220 円／平米 182万8,945 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,221 円／平米 196万4,495 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区佐賀２丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,434 円／平米 230万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,482 円／平米 238万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,928 円／平米 195万302 円／坪
査定価格 平米 坪	59万 円／平米 195万540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区佐賀２丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万1,824 円／平米 172万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,917 円／平米 185万1,086 円／坪
標準価格 平米 坪	62万7,007 円／平米 207万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情