路線価 (2023) 東京都品川区戸越3-878-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
価格時点	2023 年
駅名	戸越駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8,390万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 243万3,216 円 1平米 73万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 242万9,910 円／坪 1平米 73万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区内における鉄道駅徒歩圏の住宅地域の圏域。需要者は、自己使用住宅を探す地元や都区内城南地区に居住する個人を中心に、遠方の居住者、不動産業者等も含む。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、低金利政策による需要回復と売り物件減少により価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は２４０万円／坪程度、新築戸建住宅で総額６千～８千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、品川区内の鉄道各駅から徒歩圏内に存し、中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は自己使用の戸建住宅地として購入する個人を中心に、不動産業者なども想定される。住宅地の市況は引き続き堅調に推移しており、地価は微増傾向にある。中心価格帯は、街路条件や画地条件等により幅はあるが、土地は概ね６０～８０万円／㎡、新築戸建住宅で総額６～８千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域で、小規模な自用戸建住宅物件が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見受けられる。当該地域は、自己使用目的の需要者が多く、収益性よりも居住の快適性等を交換価値とした取引が主体であることから、同種の取引事例を基にした実証的な比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を以上のとおり決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅から近い中小規模の一般住宅等が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映した理論的価格である。当該地域は、居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸越駅東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　　　４．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い戸建住宅地として熟成しており、今後ともほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。 (2)最寄駅から近い中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 256万2,150 円 1平米 77万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 252万9,090円 1平米 76万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映して新型コロナウイルス感染症流行の影響は軽微である。 (2)対象地域に影響を与える開発計画等はは見られない。地価は堅調に推移しており、また敷地は細分化傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)標準的画地で競争力は普通程度。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万6,985 円／平米 280万132 円／坪
推定価格 平米 坪	86万1,384 円／平米 284万7,736 円／坪
標準価格 平米 坪	88万8,025 円／平米 293万5,811 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	92 ％
基準容積率	225 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	85万5,992 円／平米 282万9,910 円／坪
推定価格 平米 坪	87万259 円／平米 287万7,076 円／坪
標準価格 平米 坪	88万8,019 円／平米 293万5,791 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万4,234 円／平米 186万5,358 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,787 円／平米 193万 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,787 円／平米 193万 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,503 円／平米 277万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	86万6,510 円／平米 286万4,682 円／坪
標準価格 平米 坪	89万3,309 円／平米 295万3,280 円／坪
査定価格 平米 坪	89万3,000 円／平米 295万2,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区戸越３丁目８７８番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,852 円／平米 190万461 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,595 円／平米 199万5,485 円／坪
標準価格 平米 坪	62万2,263 円／平米 205万7,201 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情