路線価 (2023) 東京都品川区旗の台5-1245-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
価格時点	2023 年
駅名	旗の台駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,450万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,450万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円／坪 1平米 64万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区南部及び隣接区の一般住宅等を中心とする住宅地域であると把握される。想定される需要者層は住宅取得を目的とした個人が中心となるものと判断される。良好な資金調達環境は継続しており、住宅取得需要は比較的高い状況が認められ、地価は緩やかな上昇基調にて推移しているものと判断される。中心となる価格帯は、１００㎡程度の宅地で概ね６０００～７０００万円程度であると思料される。 (2) 同一需給圏は区内を中心に隣接区を含む主として東急線沿線の徒歩圏内にある住宅地域である。旧来からの住宅地域であるため住環境は成熟している。売買市場では地縁性と利便性の高さから一定の住宅需要が認められる。需要者は自己使用目的の個人が中心で、比較的自己資金を有する一次取得者が多い。土地のみの中心価格帯は、１㎡当たり６５万円前後、総額６，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し試算したものであり、試算の過程等は的確であり、不動産市場の実態を反映した説明力の高い価格であると判断される。収益価格は共同住宅を想定して求めたものであるが、需要者の中心が個人住宅取得を目的としていることからその説明力は相対的に低いものと判断される。以上より比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周囲にはアパートや共同住宅も散見されるが、一定以上の画地規模が確保されないと収益性が低下するため、専ら自己使用の戸建住宅地としての取引が中心である。求められた収益価格は理論的ではあるが、市場の特性からは乖離しており説得力が劣る。一方、比準価格は市場の特性を反映しており説得力が高いと思料する。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旗の台駅南方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から駅徒歩圏内に位置する既存住宅地域として成熟している地域である。近年、敷地の細分化が目立つが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状にて推移していくと予測される。 (2)駅徒歩圏の旧来からの住宅地域として成熟している地域で、敷地の細分化が目立つものの、特段の地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 205万9,638円 1平米 62万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 205万9,638円 1平米 62万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動は認められないが、需要はやや強含みにて推移しており地価は緩やかな上昇を示している。 (2)閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動は認められない。戸建住宅用地に対する個人の需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳＴ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万6,192 円／平米 216万9,371 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,037 円／平米 215万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,571 円／平米 213万7,564 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,395 円／平米 189万8,950 円／坪
推定価格 平米 坪	67万2,446 円／平米 222万3,106 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,446 円／平米 222万3,106 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,333 円／平米 210万411 円／坪
推定価格 平米 坪	65万2,151 円／平米 215万6,011 円／坪
標準価格 平米 坪	65万2,151 円／平米 215万6,011 円／坪
査定価格 平米 坪	65万9,000 円／平米 217万8,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万8,767 円／平米 221万944 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,929 円／平米 229万4,129 円／坪
標準価格 平米 坪	63万4,885 円／平米 209万8,930 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区旗の台５丁目１２４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	61万4,466 円／平米 203万1,425 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,466 円／平米 203万1,425 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,094 円／平米 212万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	65万1,000 円／平米 215万2,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情