路線価 (2023) 東京都品川区上大崎3-300-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 310万7,640 円
1平米当たり	1平米 94万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6億2,600万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6億2,600万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円／坪 1平米 122万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区・目黒区・港区内の良質な住宅地域である。需要者の中心は賃貸住宅の開発業者等の法人である。都心部の高級住宅地の需要は強く、地価は底堅く推移している。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、対象地の規模で単価で１～１．５百万円／㎡の取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏は、品川区・目黒区・港区内の優良な共同住宅地域である。主な需要者は、マンション開発業者等の法人が想定される。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等により異なるが、５００㎡程度の土地で１㎡当たり１２０～１４０万円程度と推測される。都心好立地のマンション需要は旺盛であり、ディベロッパーの用地取得需要も活発である。城南五山の稀少性も加わり地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅を中心とした良質な住宅地域にあり、賃貸住宅が多いことから収益価格が重視されるが、当該住宅地域の住環境や名声に着目した取引も多く見られることから、比準価格についても考慮すべきである。従って比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は旧来より名声高い花房山の住宅地域であり、一般に、市場での需給バランス或いは代替競争関係にある不動産との比較によって価格が定まる傾向にある。一方、本件標準地に関しては収益物件の開発及び転売を目的とする業者等の参入も見込まれることから、投資採算性を反映した収益価格の規範性も一定程度有する。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	目黒駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	155.2 坪 (513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層マンションが多く見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
標準地の範囲
東	70 m
西	25 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高級住宅地域として知られる城南五山の「花房山」と呼ばれる地域
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性の高い丘陵地上の良質な住宅地域として熟成しており、今後も品格のある住宅地域として推移するものと予測する。 (2)目黒駅徒歩圏の交通利便性と高台の良好な居住環境を兼ね備えた旧来より名声高い花房山の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 426万4,740 円 1平米 129万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、住宅ローン金利も横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)円安による割安感から海外富裕層による投資が急増しており、都心の優良物件の価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)熟成した低層住宅地域であるため、地域要因に影響は見られない。住宅地の需要は底堅く推移している。 (2)城南五山として名高い花房山の閑静な高台の住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	123万5,568 円／平米 408万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	151万2,760 円／平米 500万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	126万633 円／平米 416万7,653 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	124万4,733 円／平米 411万5,087 円／坪
推定価格 平米 坪	123万2,890 円／平米 407万5,934 円／坪
標準価格 平米 坪	132万4,264 円／平米 437万8,017 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	86万428 円／平米 284万4,575 円／坪
推定価格 平米 坪	88万2,578 円／平米 291万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	116万5,889 円／平米 385万4,429 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	118万6,794 円／平米 392万3,541 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,449 円／平米 385万6,280 円／坪
標準価格 平米 坪	125万6,949 円／平米 415万5,473 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎３丁目３００番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	167万1,225 円／平米 552万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	173万6,403 円／平米 574万548 円／坪
標準価格 平米 坪	143万7,420 円／平米 475万2,111 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情