路線価 (2023) 東京都品川区東品川1-299-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東品川１丁目２９９番３
価格時点	2023 年
駅名	天王洲アイル駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	18億3,000万 円 (1814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	18億5,000万 円 (1814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円／坪 1平米 102万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区及び隣接する港区の臨海部及びその周辺の住商混在地域である。主たる需要者はデベロッパーのほか機関投資家等である。マンション素地を中心に比較的底堅い需要があり、マンション市場においても都心では比較的底堅い需要があることから、マンション素地に係る地価は緩やかな上昇基調にて推移しているものと判断される。中心となる価格帯は１０～３０億円程度であると思料される。 (2) 近隣地域は天王洲アイル駅や新馬場駅から徒歩圏内の共同住宅や事業所等が混在する地域で、同一需給圏は主として品川区及び隣接区内の共同住宅等が建ち並ぶ地域である。典型的な需要者はマンション開発業者、不動産投資法人等が想定される。都心部でのマンション需要に比べて画地規模の大きいマンション用地は特に供給が少ないことから高値で取引されるケースも多い。中心価格帯は規模によりバラツキがあるが土地のみで１０～３５億円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。開発法による価格は適正な利益を確保したうえでどこまで土地を買い進めるかというディベロッパーの意思決定過程を反映した説得力の高い価格であると判断される。したがって両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は品川区内及び隣接区内の共同住宅が建ち並ぶ地域の事例を採用したことから、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションの建設を想定しマンション開発業者の投資採算性を反映した理論的価格であり対象標準地の個別性を反映した規範性の高い価格といえる。従って、本件では比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	天王洲アイル駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	548.7 坪 (1814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションのほか事業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東品川１丁目２９９番３
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、共同住宅地域の色彩が増していくものと思料される。 (2)事務所や事業所、共同住宅、倉庫等が建ち並ぶ混在地域である。運河沿いに比較的規模が大きい敷地が多いことから将来的には用途転換が徐々に進みマンション等の共同住宅が増えていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)事業所、マンションが多くみられる住商混在地域であり地域要因の変動はない。マンション需要は堅調で地価は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)近年、マンション用地の取得が厳しくなる一方で周辺地域のマンション需要は安定しており地価も堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす特段の変化は見られない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川１丁目２９９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万3,469 円／平米 259万149 円／坪
推定価格 平米 坪	80万705 円／平米 264万7,131 円／坪
標準価格 平米 坪	105万2,175 円／平米 347万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川１丁目２９９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	123万8,743 円／平米 409万5,284 円／坪
推定価格 平米 坪	130万5,635 円／平米 431万6,429 円／坪
標準価格 平米 坪	113万1,399 円／平米 374万405 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川１丁目２９９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	103万2,870 円／平米 341万4,668 円／坪
推定価格 平米 坪	117万2,749 円／平米 387万7,108 円／坪
標準価格 平米 坪	112万8,729 円／平米 373万1,578 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川１丁目２９９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	117万7,180 円／平米 389万1,757 円／坪
推定価格 平米 坪	133万5,347 円／平米 441万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	119万3,340 円／平米 394万5,182 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東品川１丁目２９９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万8,428 円／平米 254万423 円／坪
推定価格 平米 坪	77万4,396 円／平米 256万153 円／坪
標準価格 平米 坪	106万6,661 円／平米 352万6,381 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情