路線価 (2023) 東京都品川区大井7-4769-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
価格時点	2023 年
駅名	西大井駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,030万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万2,534 円／坪 1平米 63万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅や低層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は自己利用目的の所得水準が高い勤労者世帯が想定される。経済環境の不安定さが増す中にあっても、政府の経済・雇用対策や緩和的金融政策の継続等による下支えの下、主たる需要者の取得意欲は根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で２００万円台前半／坪程度、総額は６，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域である。戸建住宅用地としての個人による需要は底堅く、売り物件が出たときは相応の引合いが見込まれ価格はやや上昇傾向で推移している。土地価格（総額）は、１００㎡程度規模の画地で６，０００万円～７，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者の属性及び最有効使用等に照らして、本標準地は収益性よりも居住の快適性及び生活利便性等が重視される傾向が強いことから取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が高いものと思料される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は閑静な住宅地域内にあって、低層住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。他方、収益価格は、収益用不動産の開発素地として購入する需要者が一般的とはいえないことから、その説得力は劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大井駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	28.4 坪 (94 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、今後も住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。 (2)低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、今後も住宅地域としての性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 220万1,796 円 1平米 66万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 204万6,414円 1平米 61万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 220万1,796円 1平米 66万6,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 204万6,414円 1平米 61万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、金融資本市場の変動等が懸念される中でも緩和的金融政策の下支え等により、居住・生活利便性に優れた住宅への需要は根強い。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)戸建住宅用地に対する個人の需要は底堅く見込まれる地域であり、地価も緩やかな上昇傾向で推移しているものとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,293 円／平米 198万7,875 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,952 円／平米 207万9,315 円／坪
標準価格 平米 坪	72万2,933 円／平米 239万16 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,933 円／平米 158万6,658 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,854 円／平米 187万4,019 円／坪
標準価格 平米 坪	68万8,765 円／平米 227万7,057 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万2,008 円／平米 225万4,718 円／坪
推定価格 平米 坪	69万2,137 円／平米 228万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,057 円／平米 212万2,640 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,725 円／平米 217万7,745 円／坪
推定価格 平米 坪	68万9,026 円／平米 227万7,920 円／坪
標準価格 平米 坪	66万2,525 円／平米 219万308 円／坪
査定価格 平米 坪	66万3,000 円／平米 219万1,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井７丁目４７６９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,418 円／平米 218万9,954 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,228 円／平米 229万1,812 円／坪
標準価格 平米 坪	73万2,799 円／平米 242万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	73万3,000 円／平米 242万3,298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情