路線価 (2023) 東京都品川区南品川6-1436-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
価格時点	2023 年
駅名	大井町駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,130万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万3,380 円 1平米 73万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,090万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区における小規模画地主体の普通住宅地域で、特に大井町駅徒歩圏の住宅地域と価格牽連性が高い。転売目的等の売買も目立つが、最終需要者は住宅取得目的の個人が中心である。画地規模が小さいことから総額が抑制される一方で、都心との接近性や利便性に優れているため需要が高く、品不足感もあって価格が上昇している。取引価格帯は標準地規模の土地で６～７千万円程度が中心であるが、同じ価格帯でより小規模な建売住宅の売買もみられる。 (2) 同一需給圏は、品川区の東部から南部にかけての住宅地域の一帯と判定した。中心的な需要者は区内居住者であるが、区外からの転入者も多い。主な取引は、ミニ開発による建築条件付きの土地や建売分譲住宅である。生活利便性が良好なこと等から、取引動向は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりばらつきが認められるが、新築建売住宅で概ね総額５千万円～９千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性の高い大井町駅徒歩圏の住宅地取引から求められ、中心的な需要者の取引動機が色濃く反映された実勢水準が的確に把握された価格となった。収益価格は標準地規模では収益性に優れる建物のボリュームが確保できないことから相対的に低位となった。本件では地価形成を主導する中心的な取引が自己の住宅取得を目的とすることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、ＪＲ京浜東北線・東急大井町線・りんかい線「大井町」駅から徒歩圏に位置する。標準的規模の画地では自用目的の取引が市場の中心であり、収益性よりも居住の快適性を主として価格形成がなされる傾向にある。よって、現実の市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、更に代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大井町駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　３．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自然発生的な街路に一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として既に熟成してしており、開発余地が限られることに加え、特段の変動要因も見当たらないことから、今後暫くは現状のまま推移していくものと予測する。 (2)低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 253万9,008 円 1平米 76万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 258万5,292 円 1平米 78万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 258万5,292円 1平米 78万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した品川区の人口は再び反転。高齢化率低い。土地取引や建築着工件数は好不調を繰り返すが、取引価格は上昇傾向。金利上昇に懸念。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)他の住宅地域との比較において、特段の変動はない。不動産価格が上昇する中で、総額の嵩まない小規模画地が多い当該地域の需要は依然旺盛である。 (2)大井町駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因の大きな変動はなく、需給は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。値頃感のある戸建住宅が求められる地域にあって、標準地の規模は総額が嵩張らず、需要が享受できる個別性を備えている。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,785 円／平米 255万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	83万846 円／平米 274万6,777 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,944 円／平米 252万2,293 円／坪
査定価格 平米 坪	80万1,000 円／平米 264万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万7,874 円／平米 171万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	66万4,997 円／平米 219万8,480 円／坪
標準価格 平米 坪	72万9,163 円／平米 241万613 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万788 円／平米 168万8,665 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,217 円／平米 220万5,819 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,051 円／平米 234万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万2,316 円／平米 189万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,820 円／平米 212万1,857 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,041 円／平米 240万292 円／坪
査定価格 平米 坪	76万2,000 円／平米 251万9,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南品川６丁目１４３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	68万6,251 円／平米 226万8,746 円／坪
推定価格 平米 坪	76万1,101 円／平米 251万6,200 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,789 円／平米 254万1,616 円／坪
査定価格 平米 坪	80万7,000 円／平米 266万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情