路線価 (2023) 東京都品川区西品川1-1225-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
価格時点	2023 年
駅名	下神明駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (84 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万8,490 円／坪 1平米 66万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区内のＪＲ線、私鉄沿線の小規模戸建住宅や共同住宅のほか、中小工場等も見られる混在地域である。需要者の中心は、自用目的の個人及び法人、または不動産業者等が予想される。西品川一丁目地区の再開発によって利便性や知名度が改善され、コロナ禍の影響も少なく地価は上昇傾向を示した。市場の中心価格帯は、土地で４千万円～６千万程度、土地建物で５千万円～８千万円程度である。 (2) 同一需給圏は品川区における小規模画地主体の普通住宅地域で、特に西品川地区の住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は住宅取得目的の個人が中心であり、住環境よりも値頃感や都心との接近性が選好される傾向にある。同地域では利便性や住宅地としてのイメージ等の改善に加え、値頃感のある物件供給が多いことから需要が依然堅調であり、取引価格は上昇している。価格帯は標準地規模の土地で６千万円前後、新築戸建で８千万円までが取引の中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的価格である。対象標準地は共同住宅等賃貸需要も存するが、主として居住の快適性、交通利便性等を重視した自用目的での取引が多い地域に存するため、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性の高い西品川地区の住宅地取引から求められた価格で、要因比較の精度も高いため実勢水準が的確に把握された。収益価格は標準地の規模では収益性に優れたボリュームを有する賃貸用建物の建築が困難であるため相対的に低位となった。ここでは標準地が自ら居住する住宅取得目的による売買が地価形成を主導する地域に存するため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下神明駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	25.4 坪 (84 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅と小工場、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西品川一丁目地区市街地再開発の完成により、大崎駅との動線が改善され利便性が高まるものと予測する。 (2)価格水準が比較的低位であったが、周辺の西品川一丁目地区市街地再開発事業の完成、大崎駅の拠点化により利便性やイメージ等が改善した。今後もその流れが継続し、住宅地としての需要が高まっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 226万4,610 円 1平米 68万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 226万4,610円 1平米 68万5,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)コロナ禍で減少した品川区の人口は再び反転。高齢化率低い。土地取引や建築着工件数は好不調を繰り返すが、取引価格は上昇傾向。金利上昇に懸念。
地域要因
(1)近隣で行われた再開発事業の影響により利便性向上が見込まれる地域。地価は上昇傾向を示した。 (2)周辺の市街地再開発による利便性向上等から住宅地域としてのイメージが改善した。区画割で供給された小規模住宅が多く、土地単価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。値頃感のある戸建住宅が求められる地域にあって、標準地の規模は総額が嵩張らず、需要が享受できる個別性を備えている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万142 円／平米 224万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	69万7,479 円／平米 230万5,866 円／坪
標準価格 平米 坪	67万9,804 円／平米 224万7,432 円／坪
査定価格 平米 坪	68万 円／平米 224万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,656 円／平米 224万6,943 円／坪
推定価格 平米 坪	68万9,564 円／平米 227万9,699 円／坪
標準価格 平米 坪	67万130 円／平米 221万5,450 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,405 円／平米 193万8,655 円／坪
推定価格 平米 坪	68万7,848 円／平米 227万4,025 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,686 円／平米 223万3,818 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万31 円／平米 214万9,002 円／坪
推定価格 平米 坪	66万8,232 円／平米 220万9,175 円／坪
標準価格 平米 坪	72万7,129 円／平米 240万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	72万7,000 円／平米 240万3,462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西品川１丁目１２２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,453 円／平米 225万9,496 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,465 円／平米 226万6,147 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,025 円／平米 222万1,715 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情