路線価 (2023) 東京都品川区西五反田4-552-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
価格時点	2023 年
駅名	不動前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 316万536 円 1平米 95万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万3,924 円／坪 1平米 95万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び隣接区の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で需要者の中心は共同住宅等の投資活動を行う投資家等である。新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都心への接近性が良好な地域性から土地の取得需要は堅調で利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１億円前後である。 (2) 同一需給圏は品川区内及び隣接区の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、需要者の中心は共同住宅等の投資を行う投資家等である。新型コロナウイルス感染症による需給の不安定性も解消され、都心への接近性が良好で人気が高い地域性から需要は回復し、地価は上昇に転じている。取引の中心となる土地の価格帯は１億円前後であるが、都心への接近性が良好な人気の高い土地については各種投資家等の需要は旺盛なため、大幅な買い進みも見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準しており市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地に賃貸用の建物を建築することを想定して求めた価格で収益性を反映している。対象標準地が存する地域は収益性も考慮されるが、都心への接近性が良好な地域性から市場性を強く反映した価格を重視して取引される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から比準しており市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地に賃貸用の建物を建築することを想定して求めた価格で収益性を反映している。対象標準地が存する地域は収益性も考慮されるが、都心への良好な利便性から市場性を強く反映した価格を重視して取引される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	不動前駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層共同住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)店舗、共同住宅等が混在する地域で、良好な都心への接近性等から共同住宅用地としての需要が強く見込めるほかは、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 325万3,104 円 1平米 98万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 303万1,602円 1平米 91万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 325万3,104円 1平米 98万4,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 303万1,602円 1平米 91万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)都心への接近性が良好な地域であり、取得需要は堅調であるため地価は上昇して推移している。 (2)最寄り駅への接近性に比較的優れた地域で、新型コロナウイルス感染症による影響は緩和し、地価は反転しやや上昇して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万4,234 円／平米 265万8,798 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,599 円／平米 266万6,616 円／坪
標準価格 平米 坪	98万2,459 円／平米 324万8,009 円／坪
査定価格 平米 坪	98万2,000 円／平米 324万6,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万9,836 円／平米 317万3,218 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,600 円／平米 318万5,662 円／坪
標準価格 平米 坪	102万4,017 円／平米 338万5,400 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	87万2,619 円／平米 288万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,619 円／平米 288万4,878 円／坪
標準価格 平米 坪	97万6,084 円／平米 322万6,934 円／坪
査定価格 平米 坪	97万6,000 円／平米 322万6,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,025 円／平米 325万9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	107万9,438 円／平米 356万8,622 円／坪
標準価格 平米 坪	104万9,017 円／平米 346万8,050 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田４丁目５５２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	104万2,409 円／平米 344万6,204 円／坪
推定価格 平米 坪	106万8,722 円／平米 353万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	103万1,585 円／平米 341万420 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情