路線価 (2023) 東京都品川区二葉2-558-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区二葉２丁目５５８番４
価格時点	2023 年
駅名	西大井駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万5,184 円 1平米 66万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万5,184 円／坪 1平米 66万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は作業所、戸建住宅、アパート等が混在する区内の住宅地域である。需要者の中心は自己使用目的の標準的サラリーマン世帯、この他、当該地域に地縁を有する自営業主である個人並びに都心へのアクセス良好から、共同住宅の建築主等が想定される。需要の中心となる価格帯は、１００㎡前後で７，０００万円程度。近年、細分化された敷地に住宅利用が進んでいる。土地単価は㎡当たり６５～７０万円程度である。 (2) 同一需給圏は品川区内の地価が比較的低位の地域。需要者は中堅所得者層などの住宅取得が中心。西大井駅から東京駅方面だけでなく渋谷、新宿等の主要駅に直行できるため通勤者世帯の人気が高まっている。また、工場跡地等の敷地細分化により一次取得者等が購入可能な小規模戸建の供給が多く、単価の高い取引が目立つ。取引の中心価格帯は標準地規模の土地で７千万円前後が中心だが、小規模戸建では総額７千万円未満も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地に係る典型的な需要者は、主として居住または自営業者並びに共同住宅建築主等が想定される。当該需要者は収益性と、さらに居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、同一需給圏における実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例から求められており中心的需要者層の動機に基づく市場の実態を適切に反映して説得力に優れる。他方で良好な投資環境により賃貸住宅の建築も多くみられ、収益価格も理論的で一定の説得力を有する。本件では地域の市場の実情に鑑みて比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関係、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西大井駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、小工場の混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区二葉２丁目５５８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、作業所、アパート等が混在する住環境のやや劣る地域であるが、今後、工業系用途の建物は減少し、主として戸建住宅に建て替わっていくものと予測する。 (2)以前は町工場が多い地域であったが、工業系から住居系への用途転換が今後も進展し、住宅地域として純化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 237万3,708 円 1平米 71万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 239万6,850 円 1平米 72万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 211万2,534円 1平米 63万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 239万6,850円 1平米 72万5,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 211万2,534円 1平米 63万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)戸建住宅、作業所、アパート等が混在する住環境のやや劣る地域であるが、都心へのアクセス良好や値頃感から需要は堅調である。 (2)西大井駅の利便性により、売買・賃貸共に需要は底堅く継続的に旺盛であり安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区二葉２丁目５５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万70 円／平米 264万5,031 円／坪
推定価格 平米 坪	79万1,608 円／平米 261万7,056 円／坪
標準価格 平米 坪	70万3,027 円／平米 232万4,207 円／坪
査定価格 平米 坪	71万7,000 円／平米 237万402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区二葉２丁目５５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,704 円／平米 228万161 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,780 円／平米 237万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,359 円／平米 233万5,223 円／坪
査定価格 平米 坪	72万 円／平米 238万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区二葉２丁目５５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万581 円／平米 225万1 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,588 円／平米 227万6,472 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,078 円／平米 232万7,682 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区二葉２丁目５５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万1,508 円／平米 231万9,185 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,308 円／平米 223万2,568 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,179 円／平米 232万8,016 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区二葉２丁目５５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万428 円／平米 205万1,135 円／坪
推定価格 平米 坪	66万724 円／平米 218万4,354 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,898 円／平米 232万3,781 円／坪
査定価格 平米 坪	71万7,000 円／平米 237万402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情