路線価 (2023) 東京都品川区東五反田1-92-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東五反田１丁目９２番４
価格時点	2023 年
駅名	五反田駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 479万3,700 円
1平米当たり	1平米 145万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (957 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (957 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 783万5,220 円／坪 1平米 237万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区の五反田・大崎地区及びその周辺において分譲マンション等が多く立地する住宅地域である。主たる需要者は、分譲マンション開発を目的とした大手不動産会社等である。五反田地区は都心への接近性に恵まれた住宅地域として特に分譲マンションデベロッパーの土地取得需要が強く、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は物件の規模に応じて異なるが、対象標準地の規模であれば２２～２５億円となっている。 (2) 同一需給圏は、主として品川区及び隣接区内の分譲マンションが多くみられる住宅地域である。需要者の中心は大手マンション開発業者の他、ファンド、不動産投資法人等が想定される。都心の好立地における分譲マンション需要は堅調であり、一方、都心マンション適地の物件供給は限定的であることから、取引価格は高水準で安定している。需要の中心となる価格帯は、１０００㎡前後の土地で２０～２５億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、市場の実勢を示す実証的な価格である。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に着目した価格で説得力を有する。主たる需要者である大手不動産会社等は、投資採算性のみならず競合する市場参加者の購入価格水準も十分考慮している。以上より、市場性を反映した比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の中心となる大手マンション開発業者等の取引における意思決定に際しては、マンション用地の需給動向を反映した実証的な比準価格と分譲マンション開発業者の投資採算性を反映した理論的な開発法による価格は、ともに重視されるものと考えられる。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五反田駅北東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	289.5 坪 (957 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション等が建ち並ぶ国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東五反田１丁目９２番４
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	27 m
面積	970 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに高層マンション等が建ち並ぶ共同住宅地域で、地域内に格別の変動要因もなく、今後も現状どおり共同住宅の多い地域として推移すると予測する。 (2)国道１号沿いに主として高層共同住宅が建ち並ぶ地域で、都心部に近接し交通利便性の高い当該地域のマンション需要は底堅く、高層共同住宅地域として更に熟成していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 803万3,580 円 1平米 243万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 823万1,940 円 1平米 249万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 803万3,580円 1平米 243万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 823万1,940円 1平米 249万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)都心への交通利便性が良好な住宅地域で、新型コロナウイルス感染症拡大の中でも分譲マンションの取得需要は安定している。 (2)五反田駅に近い国道１号沿いの共同住宅地域で交通利便性の高さから分譲、賃貸ともに共同住宅地の需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田１丁目９２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	249万3,691 円／平米 824万4,142 円／坪
推定価格 平米 坪	262万4,428 円／平米 867万6,359 円／坪
標準価格 平米 坪	267万7,988 円／平米 885万3,428 円／坪
査定価格 平米 坪	268万 円／平米 886万80 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田１丁目９２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	272万7,510 円／平米 901万7,148 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田１丁目９２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	287万7,554 円／平米 951万3,194 円／坪
推定価格 平米 坪	295万8,939 円／平米 978万2,252 円／坪
標準価格 平米 坪	249万4,890 円／平米 824万8,106 円／坪
査定価格 平米 坪	249万 円／平米 823万1,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	343 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東五反田１丁目９２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	209万8,130 円／平米 693万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	227万9,119 円／平米 753万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	238万6,512 円／平米 788万9,809 円／坪
査定価格 平米 坪	239万 円／平米 790万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情