路線価 (2023) 東京都品川区大井3-4138-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
価格時点	2023 年
駅名	大井町駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億5,700万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億5,700万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区内の普通商業地域等の圏域と把握される。大規模、中小規模の店舗ビル等が複数存する比較的繁華性の高い商業地域から続く背後地域で、バス等の公共交通機関も充実しており、典型的需要者はマンションデベロッパー、不動産業者等若しくは投資目的の事業法人、個人と思料される。価格は規模により異なるが、総額で３～４億円台が中心的価格帯となる。 (2) 同一需給圏は品川区及び隣接区の路線商業地域及びその背後の住宅地域であって、駅前商業地や商店街等の生活利便施設への接近性を備える地域である。マンションへの根強い需要（賃借・分譲）を背景に地価は堅調に推移している。需要者の中心はマンション等の開発業者および賃貸目的の不動産会社等である。価格は規模によってバラつきがあるが、土地で３００万円台半ば／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の利用状況は中高層の店舗兼共同住宅等で、標準地の規模、形状等から開発、投資目的の需要が中心と判断されるので、こうした投資事業者の事業採算性を反映させた収益価格を中心としつつも、この種の投資需要の実勢を反映している比準価格も同様に重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主たる需要者は、不動産投資ファンド、不動産会社のほか一般事業法人等。この様な需要者は不動産の収益性や機会費用を重視するが、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を基礎とする実証的な価格である。収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大井町駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池上通り沿いに低層階店舗、上層を共同住宅の利用が多く見られる商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。マンション需要を背景に堅調に推移するものと予測する。 (2)当該地域は、低層階を店舗、上層階を共同住宅とする利用が多い地域である。都道（池上通り）の拡幅が進捗しているが、地域的特性に特段の変動は認められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 366万9,660 円 1平米 111万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等が懸念される中、緩和的金融政の下支え等の下、都心の優良物件に対する需要は堅調で、利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いに低層階店舗にした共同住宅利用が多く見られる商業地域。マンション等に建て替えが進んでいる。 (2)当該地は幹線道路沿いの店舗付マンション等が多くみられる商業地域。マンションへの需要は根強い。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)前面都道の拡幅に向けて用地買収が進捗している。その他の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万434 円／平米 363万8,035 円／坪
推定価格 平米 坪	115万3,255 円／平米 381万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	109万7,293 円／平米 362万7,651 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,030 円／平米 437万7,243 円／坪
推定価格 平米 坪	138万7,583 円／平米 458万7,349 円／坪
標準価格 平米 坪	110万2,131 円／平米 364万3,645 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万171 円／平米 317万4,325 円／坪
推定価格 平米 坪	100万4,785 円／平米 332万1,819 円／坪
標準価格 平米 坪	109万972 円／平米 360万6,753 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万1,791 円／平米 344万4,161 円／坪
推定価格 平米 坪	107万4,475 円／平米 355万2,214 円／坪
標準価格 平米 坪	110万4,291 円／平米 365万786 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井３丁目４１３８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,025 円／平米 325万9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	103万7,921 円／平米 343万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	113万9,321 円／平米 376万6,595 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情