路線価 (2023) 東京都品川区上大崎2-561-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 958万7,400 円
1平米当たり	1平米 290万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	10億4,000万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,249万6,680 円 1平米 378万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	10億4,000万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,249万6,680 円／坪 1平米 378万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及びその周辺区の商業地域で、特に駅近の商業地域との代替競争等の関係が強い。需要者の中心は賃貸ビル経営等を行う資金調達力のある不動産会社等である。新型コロナウイルス感染症による影響は限定的で人流の回復等から土地の取得需要は堅調で利回りは低下しているため地価は上昇して推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０億円前後である。 (2) 同一需給圏は、品川区及び周辺区の主として中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域。主な需要者は、不動産会社、投資ファンドのほか自社ビル所有目的の法人も想定される。需要の中心となる取引価格帯は規模等により異なるが、３００㎡程度の土地で１㎡当たり３７０～４４０万円程度。駅前立地の稀少性と優良な商業背後地を擁する地域性により投資需要は旺盛であり、オフィス及び店舗賃料は弱含みであるものの地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から比準して求めたもので市場性を反映している。収益価格は対象標準地に最有効使用建物を建築して賃貸運営を行うことを想定して求めた価格で収益性を反映している。当該地域においては収益性も考慮されるが、市場では取引価格を重視した価格決定が優位となっているため比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ目黒駅周辺の準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は不動産投資ファンド等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回り等の不確定要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	目黒駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
標準地の範囲
東	150 m
西	25 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人流は回復基調にあるほかは、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)駅前大規模複合施設を中心に駅周辺の商業ポテンシャルは向上している。現状、築年数の経過した小規模ビルも多くみられるが、将来的には集約のうえ中規模店舗・事務所兼共同住宅に建て替わっていくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,312万4,820 円 1平米 397万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,348万8,480 円 1平米 408万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,312万4,820円 1平米 397万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 1,200万780円 1平米 363万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,348万8,480円 1平米 408万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 1,200万780円 1平米 363万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外景気の下振れリスクはあるが、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で都内経済は緩やかに持ち直している。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)良好な金融環境等により立地条件が良好な当地域に対する投資意欲は強く、利回りは低下しており、地価は上昇して推移している。 (2)店舗兼事務所用途を中心とする商業地域で、背後の優良住宅地居住者の需要に支えられ低層階店舗需要は安定している。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)側道の細街路につき、将来的に対象標準地にセットバックの必要性が予測されると同時に、角地の効用も増すため、これらの要因を考慮した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万3,698 円／平米 1,158万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	347万5,453 円／平米 1,148万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	394万423 円／平米 1,302万7,038 円／坪
査定価格 平米 坪	398万 円／平米 1,315万7,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	231万1,070 円／平米 764万397 円／坪
推定価格 平米 坪	260万265 円／平米 859万6,476 円／坪
標準価格 平米 坪	380万1,557 円／平米 1,256万7,947 円／坪
査定価格 平米 坪	384万 円／平米 1,269万5,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	426 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	281万8,676 円／平米 931万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	308万6,142 円／平米 1,020万2,785 円／坪
標準価格 平米 坪	401万8,414 円／平米 1,328万4,877 円／坪
査定価格 平米 坪	406万 円／平米 1,342万2,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	560 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	335万1,772 円／平米 1,108万958 円／坪
推定価格 平米 坪	334万2,010 円／平米 1,104万8,685 円／坪
標準価格 平米 坪	392万7,156 円／平米 1,298万3,178 円／坪
査定価格 平米 坪	397万 円／平米 1,312万4,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	92 ％
基準容積率	429 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情