路線価 (2023) 東京都品川区大崎1-342-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区大崎１丁目３４２番１
価格時点	2023 年
駅名	大崎駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 852万9,480 円
1平米当たり	1平米 258万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,097万5,920 円 1平米 332万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3684 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,097万5,920 円／坪 1平米 332万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区・港区・目黒区等のＪＲ駅周辺の商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会社等である。コロナ禍以降事務所の空室率は上昇、募集賃料は低下しているが、優良な収益物件への投資は旺盛で、地価は安定的に推移している。街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、単価で３～４百万円／㎡程度で、対象地程度の規模になれば総額で１００億円を超える取引も見られる。 (2) 同一需給圏は品川、渋谷、新宿区ほかの都心の準高度商業地域である。緩和的な金融政策が不動産投資を下支えしており、コロナ禍に端を発した経済環境の変調やオフィス市況等の悪化が及ぼす地価への影響を限定的なものに留めている。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で１，１００万円／坪程度、総額は１２０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益に基づいて求められたもので、収益性を反映した理論的な価格である。想定される需要者は開発業者や機関投資家等であることから、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 主たる需要者は、デベロッパーや不動産投資ファンド等。この様な需要者は不動産の収益性や投資採算性のほか、開発適地の供給が少ない昨今では、代替・競争不動産の実際の取引価格にも着目する。比準価格は実際の取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は建物を建築のうえ賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大崎駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	1114.3 坪 (3684 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型の再開発ビルが建ち並ぶ大崎駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	610 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区大崎１丁目３４２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	地区計画による高層事務所地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	50 m
面積	3500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大崎駅東口第三地区地区計画区域内のオフィス街
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	610 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大崎駅西口では、大崎駅西口Ｆ南地区第１種市街地再開発事業による事務所・共同住宅が２０２３年に着工予定である。近隣地域に直接影響は無いものの、大崎駅周辺の発展傾向は続くものと予測する。 (2)当該地域は、大崎駅西口にあっての大規模再開発エリア内に所在する。近隣地域に直接影響は無いものの、大崎駅周辺の発展傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画による高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,153万7,940 円 1平米 349万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,153万7,940 円 1平米 349万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,153万7,940円 1平米 349万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1,064万5,320円 1平米 322万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,153万7,940円 1平米 349万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 1,064万5,320円 1平米 322万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。 (2)オフィス市況はコロナ禍以降、弱含んでいるが、緩和的金融政策の下支え等の下、国内外の投資家の優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)熟成した事務所地域であり、地域要因に変化は見られない。オフィスの賃貸市場は厳しい状態であるが、売買市場は底堅い状態が続いている。 (2)本標準地は、駅前再開発地域内の商業地域に所在する。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大崎１丁目３４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	345万5,842 円／平米 1,142万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	346万 円／平米 1,143万8,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大崎１丁目３４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	322万4,878 円／平米 1,066万1,447 円／坪
査定価格 平米 坪	322万 円／平米 1,064万5,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区大崎１丁目３４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	378万1,452 円／平米 1,250万1,480 円／坪
査定価格 平米 坪	378万 円／平米 1,249万6,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区大崎１丁目３４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万7,339 円／平米 1,400万8,643 円／坪
推定価格 平米 坪	422万4,997 円／平米 1,396万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	352万6,709 円／平米 1,165万9,300 円／坪
査定価格 平米 坪	353万 円／平米 1,167万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	573 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情