路線価 (2023) 東京都品川区東五反田2-401-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
価格時点	2023 年
駅名	五反田駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 562万200 円
1平米当たり	1平米 170万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億8,400万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億8,200万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 733万9,320 円／坪 1平米 222万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区及び周辺区の中高層の店舗付事務所、マンション等の建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、背後で大型再開発が進み、五反田駅からのアクセスも良い当地域の需給状況は安定している。土地は１㎡当り２００万円～２５０万円、土地建物総額は、総額３億円～７億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は品川区および周辺区の中高層店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資目的の個人・法人であるが、自己使用目的の法人等も見られる。都心部の投資需要は旺盛で、土地の需要は底堅い状況が続いている。基準容積率、繁華性や敷地規模により差が大きいため中心価格帯の把握は困難であるが、単価で２００～３００万円／㎡程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地の市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は標準地の収益性を反映した理論的な価格である。中心的需要者は収益性を重視する開発業者や機関投資家、個人投資家等であるが、周辺再開発の進行を期待し、将来を見越した土地需要も存在する地域であり、こうした需要を反映した比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益に基づいて求められたもので、収益性を反映した理論的な価格である。想定される需要者は開発業者や機関投資家、個人投資家等であることから、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	五反田駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都道沿いに１階に店舗を有する共同住宅が建ち並んでおり、地域としては熟成しているが、背後で進む大型再開発の影響を徐々にうけつつある。 (2)都道沿いに１階に店舗を有する共同住宅が建ち並んでおり、地域としては熟成している。特に地域要因に影響を与える開発計画は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 773万6,040 円 1平米 234万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 773万6,040円 1平米 234万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 704万1,780円 1平米 213万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)国内では低金利政策が続いており、貸出金利は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海外の金融引き締めが景気の攪乱要因となっている。
地域要因
(1)背後において大型再開発が次々に完工、進行中の幹線街路沿いにあって、今後更なる変容が予想される地域といえる。 (2)地域要因に影響を与える開発事業等は見られない。高度利用可能な土地の需要は底堅い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万3,698 円／平米 1,158万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	347万5,453 円／平米 1,148万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	381万4,987 円／平米 1,261万2,347 円／坪
査定価格 平米 坪	381万 円／平米 1,259万5,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	212万4,091 円／平米 702万2,245 円／坪
査定価格 平米 坪	212万 円／平米 700万8,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	326万8,415 円／平米 1,080万5,380 円／坪
推定価格 平米 坪	356万2,128 円／平米 1,177万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	288万1,981 円／平米 952万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	288万 円／平米 952万1,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	453 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万6,175 円／平米 683万775 円／坪
推定価格 平米 坪	207万4,199 円／平米 685万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	237万513 円／平米 783万6,916 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万6,489 円／平米 577万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	179万151 円／平米 591万8,239 円／坪
標準価格 平米 坪	224万8,933 円／平米 743万4,972 円／坪
査定価格 平米 坪	225万 円／平米 743万8,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情