路線価 (2023) 東京都品川区南大井3-105-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区南大井３丁目１０５番２
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 247万9,500 円
1平米当たり	1平米 75万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万3,350 円 1平米 97万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万3,350 円／坪 1平米 97万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区の普通商業地域とその周辺地域である。需要者の中心はマンション開発業者や地縁のある事業者等である。店舗や事務所としての需要よりもマンション用地としての需要が強い。賃料は経済状況を反映してやや弱含みの傾向にあるが、取引需要は回復している。３億円程度までの小規模収益物件に対しては一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。 (2) 同一需給圏は、品川区内のうち、ＪＲ京浜東北線沿線及び京浜急行本線沿線の普通商業地域である。主たる需要者は商業地域とは言え、最寄駅からの距離があり、繁華性は低く中高層の共同住宅が多く建ち並ぶ地域であることから、共同住宅の建設を目論む不動産業者や各種投資家等が想定される。賃料については軟調な動きを示しているものの、都心への利便性は高い立地に対する富裕層等の物件取得意欲は強く、売買市場と賃貸市場とは異なった動きが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域とその周辺地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は投資や開発目的の法人、個人か自用目的の事業者等であるが、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者は中高層の共同住宅建設を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上に最有効使用である中高層共同住宅建設を想定し求めており、収益性を反映し実証的である。また、比準価格も共同住宅用地と推察されるものより求めた価格であることから、市場性を反映し、説得力を有する。比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区南大井３丁目１０５番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層の店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、繁華性は低く今後はマンション中心とした地域に変化していくものと予測する。 (2)中高層の店舗付共同住宅等が多く見られる商業地域であるが、商業地域としての繁華性は低いことから、今後は中高層の共同住宅を中心とした住宅地域へと移行するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 310万4,334円 1平米 93万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 310万4,334円 1平米 93万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動産の投資環境には不透明感が残る。賃貸市場は依然として弱含みであるが、取引需要は底堅い。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変動は見られない。賃貸市場については軟調な動きであるが、利便性は高い地域であり、売買市場は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万1,631 円／平米 238万5,712 円／坪
推定価格 平米 坪	77万7,083 円／平米 256万9,036 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,307 円／平米 306万5,677 円／坪
査定価格 平米 坪	92万7,000 円／平米 306万4,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	31.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万6,266 円／平米 223万5,735 円／坪
推定価格 平米 坪	76万2,363 円／平米 252万372 円／坪
標準価格 平米 坪	94万3,519 円／平米 311万9,274 円／坪
査定価格 平米 坪	94万4,000 円／平米 312万864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万1,444 円／平米 314万5,474 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,570 円／平米 318万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	118万3,747 円／平米 391万3,468 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万682 円／平米 251万4,815 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,656 円／平米 256万7,625 円／坪
標準価格 平米 坪	103万4,162 円／平米 341万8,940 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区南大井３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,472 円／平米 218万214 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,841 円／平米 227万7,308 円／坪
標準価格 平米 坪	102万5,061 円／平米 338万8,852 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情