路線価 (2023) 東京都品川区小山台1-166-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区小山台１丁目１６６番９
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小山駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 311万4,252 円 1平米 94万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 311万4,252 円／坪 1平米 94万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区内の近隣商業地域等を中心とする圏域である。典型的な需要者は区内及び他区部の店舗事業者並びに不動産業者等が中心と考えられる。武蔵小山駅周辺は再開発事業が進行し、駅前の機能が更新され、利便性が高まっている。価格は規模により異なるが、中心となる価格帯は総額で２．５億円程度となっている。 (2) 同一需給圏は品川区及び隣接区において、主として日用品等を取り扱う小規模商店や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域と判断した。地域の特性は周辺住民を主要な顧客対象とする商圏の狭い商店街であり、需要者は地元の事業法人や安定した賃貸収入に着目した不動産会社等が中心である。住宅需要は強く土地に対する需給関係は概ね良好である。需要の中心的な価格帯（総額）は規模や立地等により様々であるが、土地で１億円から３億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の実勢を示す実証的な価格であり規範性が高い取引事例について的確な修正、比較を行って査定した価格である。収益価格は、投資採算性における賃貸市場の収益性を反映した理論的価格である。最有効使用は中層店舗兼共同住宅のため、収益性を反映した収益価格並びに市場性を反映した比準価格を関連付けて、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用目的の需要と賃貸目的の需要が混在する地域である。本件での比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた近隣商業地の特性を反映した価格である。収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵小山駅北東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区小山台１丁目１６６番９
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅が中心の地域であり、今後とも店舗付共同住宅を中心に推移するものと予測する。駅前で大規模な再開発が進行し、利便性は向上している。 (2)特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)武蔵小山駅に近い商業地域で、駅前の再開発により利便性が一層高まっているので、不動産投資需要が堅調である。 (2)周辺住民を主要な顧客対象とする近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山台１丁目１６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万6,865 円／平米 339万4,816 円／坪
推定価格 平米 坪	106万6,913 円／平米 352万7,214 円／坪
標準価格 平米 坪	108万8,687 円／平米 359万9,199 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山台１丁目１６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,486 円／平米 290万969 円／坪
推定価格 平米 坪	93万1,763 円／平米 308万408 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,558 円／平米 319万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	99万5,000 円／平米 328万9,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山台１丁目１６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万434 円／平米 363万8,035 円／坪
推定価格 平米 坪	115万3,255 円／平米 381万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	117万6,791 円／平米 389万471 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山台１丁目１６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万6,305 円／平米 322万7,664 円／坪
推定価格 平米 坪	99万523 円／平米 327万4,669 円／坪
標準価格 平米 坪	87万9,683 円／平米 290万8,232 円／坪
査定価格 平米 坪	90万6,000 円／平米 299万5,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区小山台１丁目１６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,535 円／平米 303万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,705 円／平米 300万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	91万8,894 円／平米 303万7,864 円／坪
査定価格 平米 坪	94万6,000 円／平米 312万7,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情