路線価 (2023) 東京都品川区大井1-10-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区大井１丁目１０番４
価格時点	2023 年
駅名	大井町駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 565万3,260 円
1平米当たり	1平米 171万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4億4,700万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億4,700万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 727万3,200 円／坪 1平米 220万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区のほか大田区等周辺区の商業地域に及ぶ。対象標準地は最寄り駅へのアクセスも良好であるうえ都心への交通利便性も優れている。主たる需要者は不動産ファンド、中堅以上の不動産業者のほか、自己使用目的の事業会社も想定される。売買市場においては低利な資金調達も可能であるため不動産投資需要は堅調である。中心的な土地取引価格帯は対象標準地の規模で４～５億円程度である。 (2) 同一需給圏は品川区内及び隣接区における駅前に店舗事務所ビルが建ち並ぶ交通接近性が良好な商業地域であると判定した。典型的な需要者は不動産ファンド、不動産業者、事業法人等が想定される。新型コロナウイルス感染症、金融資本市場の変動等がある中で不動産業者の物件取得意欲は旺盛であり需要は底堅い。市場の中心的価格帯は、規模によりバラツキがあるが土地のみの中規模敷地で４億円～１０億円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を基礎として求めた実証的な価格であり、収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。有力な市場参加者属性からすると収益性を重視する傾向にあるが、希少性を有する土地の場合、市場での取引価格水準も十分加味して検討する。両価格の試算内容を再吟味した結果、精度は確保されているので、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、品川区等の環境条件が類似した取引事例を多く採用し市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃貸建物を想定し賃料収入からアプローチした理論的な価格である。先走りがちな取引価格に対して収益価格はやや低位に求められた。駅前商業地については収益性を重視すると共に売買する際の市場価値も同等に重視して取引意思を決定することから、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大井町駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区大井１丁目１０番４
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大井町駅周辺は再開発事業による今後の発展が期待できるものの、近隣地域における影響はまだ限定的で、当面は現状維持と予測する。 (2)大井町駅前周辺で行われる再開発事業の事業着工を受けて今後、事業が進展すると駅前地域が大きく変貌することになるが、今のところ近隣地域における影響は限定的で当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 803万3,580 円 1平米 243万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 796万7,460 円 1平米 241万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 803万3,580円 1平米 243万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 700万8,720円 1平米 212万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 796万7,460円 1平米 241万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 700万8,720円 1平米 212万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)大井町駅に近く利便性の高い商業地域であり、人流回復もあって不動産投資需要は堅調に推移している。 (2)近隣地域に大きな変化はないが、対象標準地と線路を挟んだ北側で駅前再開発事業が進展している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井１丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万1,267 円／平米 850万609 円／坪
推定価格 平米 坪	256万3,778 円／平米 847万5,850 円／坪
標準価格 平米 坪	246万5,171 円／平米 814万9,855 円／坪
査定価格 平米 坪	247万 円／平米 816万5,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井１丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	209万8,130 円／平米 693万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	227万9,119 円／平米 753万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	244万2,786 円／平米 807万5,851 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井１丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	184万8,900 円／平米 611万2,463 円／坪
推定価格 平米 坪	202万4,343 円／平米 669万2,478 円／坪
標準価格 平米 坪	240万9,932 円／平米 796万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	470 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井１丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万2,155 円／平米 513万1,424 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,689 円／平米 533万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	234万7,437 円／平米 776万627 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区大井１丁目１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	233万1,941 円／平米 770万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	233万8,733 円／平米 773万1,851 円／坪
標準価格 平米 坪	241万3,553 円／平米 797万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情