路線価 (2023) 東京都品川区中延6-748-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区中延６丁目７４８番７
価格時点	2023 年
駅名	中延駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 328万2,858 円 1平米 99万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 328万6,164 円／坪 1平米 99万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び隣接区において主として幹線道路沿いの高い容積率を活用した中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸経営・投資目的の不動産会社等、開発目的のマンションデベロッパーが中心であるが、自用目的の事業者も想定される。コロナ禍により店舗収益の不透明感が払拭できないが、住宅の堅調な分譲需要と旺盛な不動産投資が地価上昇を支えている。需要の中心価格帯は標準地規模の土地で２～３億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、品川区を中心とする商業地域及び近隣商業地域と判定した。売買市場の中心となる需要者層は、不動産会社・事業法人や投資家等と想定される。中高層店舗兼共同住宅が標準的使用であるが、コロナ禍で店舗需要はやや弱く、賃料下落や空室率上昇が懸念される傾向にある。他方で、旺盛な物色を反映して地価は上昇傾向に転じている。土地の中心価格帯は、標準的な規模の画地で概ね９０～１２０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は第二京浜を含む幹線道路沿道を中心とした取引事例から求めた価格で、取引市場の実勢が的確に把握できた。収益価格は標準地の規模、容積率、賃料水準等を前提に収益性を測定した価格で、中心的需要者の意思決定を左右する指標となった。試算過程の再吟味を行ったところ、両者は共に適正であった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響力は同等に高いものと判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に存する、規範性を有する取引事例から求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の中高層店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を想定して求めた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を具現した価格である。よって本件では、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中延駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区中延６丁目７４８番７
標準地の範囲
東	45 m
西	0 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)第二京浜沿いにあって高い容積率を有し、都心への接近性に優れ、纏まった土地の確保が比較的容易であるため、今後も中高層の店舗兼共同住宅等への建替えが進み、土地利用の高度化が益々進展していくものと予測する。 (2)店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動要因がないことから当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 315万3,924円 1平米 95万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 315万3,924円 1平米 95万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した品川区の人口は再び反転。商況の不安定さが続くものの、金融緩和下の堅調な不動産投資が地価上昇を牽引。足元で金利上昇懸念。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。同一需給圏内の類似地域と比較して、近隣地域の競争力や選好性等に変動をもたらす特段の要因も見当たらない。 (2)第二京浜沿いの商業地であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)標準地は角地ではあるが、側道が行き止まりで車両の通行もできないため、増価は小さい。このため代替不動産に対する競争力は中位で、変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都品川区中延６丁目７４８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,043 円／平米 265万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,453 円／平米 259万6,708 円／坪
標準価格 平米 坪	107万7,439 円／平米 356万2,013 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区中延６丁目７４８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万6,305 円／平米 322万7,664 円／坪
推定価格 平米 坪	99万523 円／平米 327万4,669 円／坪
標準価格 平米 坪	98万3,638 円／平米 325万1,907 円／坪
査定価格 平米 坪	99万3,000 円／平米 328万2,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区中延６丁目７４８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万5,798 円／平米 266万3,968 円／坪
推定価格 平米 坪	104万2,896 円／平米 344万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	103万8,741 円／平米 343万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	373 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区中延６丁目７４８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,030 円／平米 437万7,243 円／坪
推定価格 平米 坪	138万7,583 円／平米 458万7,349 円／坪
標準価格 平米 坪	112万4,459 円／平米 371万7,461 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区中延６丁目７４８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万2,335 円／平米 374万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	118万2,158 円／平米 390万8,214 円／坪
標準価格 平米 坪	112万3,724 円／平米 371万5,032 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情