路線価 (2023) 東京都品川区東中延2-445-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
価格時点	2023 年
駅名	中延駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 288万9,444 円 1平米 87万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 288万9,444 円／坪 1平米 87万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区の普通商業地域とその周辺地域である。需要者の中心は地縁のある事業者等である。経済情勢の不透明感は残っているものの、商況の回復に伴い店舗需要は回復しつつある。このため、不動産市場での投資意欲も回復の兆しが見られる。３億円程度までの小規模収益物件に対しては一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。 (2) 同一需給圏は、区内駅徒歩圏の近隣商業地域及び商業地域である。主たる需要者は店舗事業者や不動産投資家等である。容積が消化可能な中規模画地についてはマンション開発業者も参入する。近隣は飲食・小売店舗が多いアーケード商店街で、コロナ禍による外出自粛や時短営業などの影響からの回復は未だ道半ばであるが、収束を見据えて地価は反転上昇傾向。需要の中心価格帯は１億～３億円前後だが、規模・立地によってばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域とその周辺地域から選択しており、類似性が高く説得力がある。需要者は自用目的の事業者等を中心とするが、賃貸目的の需要もあり、需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の属する地域は、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、店舗又は店舗併用住宅などの自己使用目的の需要が中心であるが、賃貸不動産経営を前提とする需要も存在する。よって本件では、取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を重視し、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定して求めた理論的な収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中延駅北方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はアーケード街沿いに店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。 (2)中延駅周辺のアーケード商店街内に、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 308万4,498 円 1平米 93万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 311万946 円 1平米 94万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 308万4,498円 1平米 93万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 311万946円 1平米 94万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融政策に変化の兆しが見られ、今後の不動産の投資環境には不透明感が残る。商況の回復により、取引需要は堅調。 (2)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)中延商店街に位置する繁華性・熟成度の高い商業地であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,535 円／平米 303万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,705 円／平米 300万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	88万9,252 円／平米 293万9,867 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,486 円／平米 290万969 円／坪
推定価格 平米 坪	93万1,763 円／平米 308万408 円／坪
標準価格 平米 坪	92万6,206 円／平米 306万2,037 円／坪
査定価格 平米 坪	92万6,000 円／平米 306万1,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万8,735 円／平米 290万5,098 円／坪
推定価格 平米 坪	93万3,488 円／平米 308万6,111 円／坪
標準価格 平米 坪	100万8,086 円／平米 333万2,732 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万6,266 円／平米 223万5,735 円／坪
推定価格 平米 坪	76万2,363 円／平米 252万372 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,402 円／平米 285万1,101 円／坪
査定価格 平米 坪	86万2,000 円／平米 284万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情