路線価 (2023) 東京都品川区八潮2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区八潮２丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	大井競馬場前駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (51048 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万4,312 円 1平米 45万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (51048 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万4,312 円／坪 1平米 45万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京臨海部の工場や流通業務施設が集積する工業地域である。土地の利用目的が限定的であることから、需要者は限定的になる傾向がある。荷物の種類や施設特性により投資対象となるものもあるが、自用としての利用もあり、内陸の同種のエリアとは異なる特徴を有する。中心価格帯は画地規模によってやや開差はあるものの、大規模な画地が好まれる市場で、１㎡当たり４０～５０万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は品川、港、大田、江東区を主とする臨海部の工業地域。中心的需要者は自用目的の倉庫・海運・陸運会社、大型物流施設の開発・投資目的の大手不動産会社、不動産投資法人等である。ＥＣ取引は依然として拡大傾向にあるため既存倉庫の空室率は極めて低い状態にあり、大型物流施設用地の需要は旺盛である。臨海部工業地の取引は㎡単価で２０万円台～６０万円超と様々であるが、標準地の画地規模を前提とすると４０万円台半ばが中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確であることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件においては両試算価格を関連付け、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は陸運または海運施設が集積する臨海部の工業地域で、自用目的での取引のほか大型物流施設開発目的での取引も見受けられる。本件比準価格は、大田区と江東区の臨海工業地の取引から求められたが、実勢が的確に把握された実証的な価格となった。一方、収益価格は想定事項が多く、賃料や利回り等の諸元により試算価格が大きく変動する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大井競馬場前駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	15441 坪 (51048 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫、港湾施設等が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区八潮２丁目７番
標準地の範囲
東	200 m
西	0 m
南	400 m
北	1500 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の倉庫地
画地の形状等
間口	250 m
奥行き	200 m
面積	50000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京湾に面する立地特性から、その社会的経済的な位置づけに特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)都心湾岸部において大規模物流施設が増加し今後も大量供給を控えるが、陸海空運の結節地である近隣地域は消費地との接近性等において優位性が高いため、今後も需要は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。 (2)イーコマースの増大による底堅い倉庫需要を背景に、円安で海外から投資マネーが流入し取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)東京湾に面する地理的な特性から、貨物需要は継続しており、地域要因に特段の変動はない。市場環境の影響もあり地価は上昇傾向である。 (2)海運と陸運の結節地である近隣地域は、空港や大消費地にも近い。イーコマースの拡大により大型物流施設地の需要が増大し、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。標準地は大規模地であるため、三方路による効用は価格に影響しないと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都品川区八潮２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万5,710 円／平米 230万17 円／坪
推定価格 平米 坪	69万6,385 円／平米 230万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,446 円／平米 156万1,906 円／坪
査定価格 平米 坪	47万2,000 円／平米 156万432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区八潮２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万5,454 円／平米 177万211 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,911 円／平米 181万8,006 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,919 円／平米 165万2,732 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都品川区八潮２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,687 円／平米 105万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	32万543 円／平米 105万9,715 円／坪
標準価格 平米 坪	43万837 円／平米 142万4,347 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都品川区八潮２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,335 円／平米 91万6,870 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,042 円／平米 129万6,091 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,955 円／平米 153万3,835 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情