路線価 (2023) 東京都目黒区柿の木坂2-189-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
価格時点	2023 年
駅名	都立大学駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万18 円／坪 1平米 85万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として目黒区、世田谷区、品川区、横浜市、左記のうち東急線沿線、特に同沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主要な需要者は自用の戸建住宅、分譲共同住宅についてはエンドユーザーとして平均以上の所得水準を有する３５歳～５５歳の個人。目黒区平均に比し、単身者が少なく、ファミリー層が多い．戸建住宅持ち家比率が高い（以上Ｒ２年度国勢調査結果より）。高級住宅地とみなされる。中心となる価格帯は土地８０㎡で７，０００万円弱。 (2) 同一需給圏は、目黒区のうち東急東横線沿線の住宅地域である。特に都立大学駅から徒歩圏内の住宅地と代替競争関係が認められる。需要者の属性は、総額の観点から富裕層・高額所得者層の個人が中心である。住環境が良好なことから人気が高く、需要は底堅い。なお、規模の大きい土地では、建売業者等が取得して敷地が細分化される事例も散見される。市場での中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、８０万円／㎡～９５万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格の試算では、東急東横線沿線の住宅地の事例を採用し、実証的な試算価格が得られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用し、理論的な価格が試算された。標準地の属する地域は、都立大学駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、収益性よりも、住環境や利便性が重視され価格が形成される地域である。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都立大学駅北方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	文教地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)緩やかな坂道の多い閑静さと利便性が調和した住環境の良好な住宅地域で、特段の変動要因もないため、現状を維持するものと予測する。 (2)中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。敷地の細分化傾向があるものの、今後も住環境の良好な住宅地域として現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 290万2,668 円 1平米 87万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 294万2,340 円 1平米 89万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 290万2,668円 1平米 87万8,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 274万3,980円 1平米 83万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 274万3,980円 1平米 83万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。 (2)目黒区では、新型コロナの影響で人口が微減となっていたが、足元では回復傾向にあり、住宅地の需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)都立大学駅から北方に続く緑の遊歩道。目黒区平均に比し中規模戸建住宅を中心に持家率が高い。八雲と同様の人気住宅地である。女性比率も高い。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域の名声も高く、住宅需要は安定している。地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)市場競争力の程度は標準的である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万4,540 円／平米 282万5,109 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,904 円／平米 289万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	84万6,284 円／平米 279万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	84万6,000 円／平米 279万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	113万7,425 円／平米 376万327 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,680 円／平米 299万7,484 円／坪
標準価格 平米 坪	88万6,295 円／平米 293万91 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,751 円／平米 277万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	84万7,622 円／平米 280万2,238 円／坪
標準価格 平米 坪	88万2,940 円／平米 291万9,000 円／坪
査定価格 平米 坪	88万3,000 円／平米 291万9,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万5,391 円／平米 253万383 円／坪
推定価格 平米 坪	78万4,526 円／平米 259万3,643 円／坪
標準価格 平米 坪	87万728 円／平米 287万8,627 円／坪
査定価格 平米 坪	87万1,000 円／平米 287万9,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万8,131 円／平米 187万8,241 円／坪
推定価格 平米 坪	71万8,956 円／平米 237万6,869 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,642 円／平米 289万1,566 円／坪
査定価格 平米 坪	87万5,000 円／平米 289万2,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情