路線価 (2023) 東京都目黒区青葉台4-580-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
価格時点	2023 年
駅名	神泉駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 347万1,300 円
1平米当たり	1平米 105万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	11億 円 (681 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 535万5,720 円 1平米 162万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億 円 (681 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 532万2,660 円／坪 1平米 161万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都内城南エリアに存し中高層共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率３００％以上の商住混在地域である。主たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外のファンド、デベロッパー、不動産会社等である。不動産市場においては好立地物件の供給は限定的で需給は逼迫しており、地価は強含みに推移している。需要目的は多岐にわたり需要者の価格目線は一様でなく、取引の中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区内の共同住宅地域等である。需要者は、マンションデベロッパーが中心であるが、不動産ファンド等による取得も見受けられる。新築分譲マンションの販売価格は高止まり状況にあるが、利便性に優れ、相応の画地規模を有するマンション素地の供給は少ないことから、需要は堅調であり、素地価格は上昇傾向にある。画地規模にもよるが、需要の中心となる価格帯は概ね４，５００千円／坪～６，５００千円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。開発法による価格は事業者の投資採算性を反映した価格で、想定建物や建築費、販売費等の事業計画において想定要素が多いものの、デベロッパーの直近の事業実績に基づく数値から求めており説得力は高い。両試算価格とも同等に規範性は高いと判断されるが、本件の主たる需要者はデベロッパーと判断されるため開発法を重視し、代表標準地から検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件で採用した事例はいずれもマンション用地として代替競争関係が認められ、これらの事例より求められた比準価格の信頼性は高い。一方、開発法による価格は、想定建物、建築工事費、販売単価等想定要素が含まれているものの、マンション開発業者の事業採算性を反映した価格であり、説得力を有する。よって、本件では市場性を反映した比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神泉駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	206 坪 (681 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模マンションが多い幹線沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	321 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
標準地の範囲
東	120 m
西	0 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中規模マンションが建ち並ぶ共同住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 578万5,500 円 1平米 175万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 558万7,140 円 1平米 169万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 502万5,120円 1平米 152万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 558万7,140円 1平米 169万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 502万5,120円 1平米 152万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。
地域要因
(1)最寄駅に近いマンション適地であり、新型コロナによる不動産市場への影響は軽微で、地価は強含みで推移している。 (2)交通利便性の高い幹線道路沿いの住宅地域であり、マンション素地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)地域の標準的な画地であり、個別的要因に特記すべき事項はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万209 円／平米 317万4,451 円／坪
推定価格 平米 坪	100万7,306 円／平米 333万154 円／坪
標準価格 平米 坪	157万8,850 円／平米 521万9,678 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万3,997 円／平米 331万9,214 円／坪
推定価格 平米 坪	108万8,959 円／平米 360万98 円／坪
標準価格 平米 坪	167万2,748 円／平米 553万105 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	188万6,425 円／平米 623万6,521 円／坪
推定価格 平米 坪	186万9,942 円／平米 618万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	197万434 円／平米 651万4,255 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	187万305 円／平米 618万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	184万3,329 円／平米 609万4,046 円／坪
標準価格 平米 坪	209万4,692 円／平米 692万5,052 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情