路線価 (2023) 東京都目黒区三田2-205-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区三田２丁目２０５番４
価格時点	2023 年
駅名	恵比寿駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 347万1,300 円
1平米当たり	1平米 105万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億5,200万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億4,800万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 452万9,220 円／坪 1平米 137万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の鉄道各駅から徒歩圏にあるマンションを主とする住宅地域である。需要者の中心は、開発業者であり、高容積率を活かしたマンション開発が可能なことから、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等の需要者から旺盛な需要が認められる。近隣での取引は画地条件等の個別性が強く中心価格帯は見出せないが、区内の住宅系開発用地については土地単価９０万～１９０万円／㎡程度の水準で取引されている。 (2) 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区の中高層共同住宅やマンション、事務所等が混在する住宅地域である。需要者は、賃貸収益獲得目的の法人投資家やマンション開発目的のデベロッパーが中心である。都心に近いその立地特性から需要は堅調である。取引価格は、高度利用の可能性など取引ごとにばらつきが見られるが、土地価格で１００万～１５０万円／㎡が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はマンション、事務所等の混在する住宅地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を重視して取引意思を決定するマンションデベロッパー、投資家等が想定される。比準価格は当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、中高層共同住宅や事務所等が混在する住宅地域に位置している。需要者は、賃貸収益獲得目的の法人投資家やマンション開発目的のデベロッパーが中心であり、当該需要者は、市場性及び収益性を重視して取引意思を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵比寿駅南方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区三田２丁目２０５番４
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	17 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション、事務所等の混在する住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。 (2)近隣地域は、中高層マンション、事務所等の混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 466万1,460 円 1平米 141万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 433万860円 1平米 131万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 466万1,460円 1平米 141万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 433万860円 1平米 131万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)目黒区の人口、取引件数、建築着工戸数は増加傾向にあり、取引価格は上昇傾向で推移している。 (2)目黒区の人口は、コロナ禍以降、減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心への接近性、居住環境は良好であり、需要は底堅い。
地域要因
(1)マンション、事務所等の混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。 (2)マンション、事務所等の混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)中間画地であり、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区三田２丁目２０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,960 円／平米 323万6,442 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,652 円／平米 259万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	150万2,203 円／平米 496万6,283 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都目黒区三田２丁目２０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,372 円／平米 921万1,746 円／坪
推定価格 平米 坪	281万9,185 円／平米 932万226 円／坪
標準価格 平米 坪	161万6,505 円／平米 534万4,166 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区三田２丁目２０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,932 円／平米 304万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,396 円／平米 327万943 円／坪
標準価格 平米 坪	134万4,288 円／平米 444万4,216 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区三田２丁目２０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,289 円／平米 205万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,432 円／平米 228万5,874 円／坪
標準価格 平米 坪	135万8,413 円／平米 449万913 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情