路線価 (2023) 東京都目黒区下目黒5-882-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,400万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円／坪 1平米 82万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区内の駅徒歩圏外を含めた住宅地域。主要な需要者は自用の戸建住宅、分譲共同住宅についてはエンドユーザーとして平均以上の所得水準を有する個人等で３５歳～５５歳。駅距離があり、バス圏となるが、バス便本数は多く、利便性は悪くない。駅前に比し落ち着いており、ファミリ－向けの住宅地で住環境は良い。目黒競馬場の跡地を住宅地に開発したもので、当街区は整然としており人気が高い。中心価格帯は土地１２０㎡で１億１，０００万円。 (2) 同一需給圈は目黒区内の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域は区画が整然とした中規模一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、最寄り駅の目黒駅からはやや距離があるものの、バスの運行が頻繁にあり、アクセスは良好である。従来から需要は底堅く、主な需要者は自己使用を目的とする比較的富裕な個人で、不動産業者の参入も認められる。総額は規模により異なるが、中心となる土地価格は１㎡あたり８０～９５万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は居住の快適性を重視する低層住宅地域で、賃貸需要も見込まれるものの、法令上の規制から高度利用ができないため収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする比較的富裕な個人で、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	目黒駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位：北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)元競馬場のあった土地柄。そのコース跡が残っている。駅距離があることもあり閑静な住宅街。しかしバス便本数あり、利便性は良好。５丁目内に老人ホームの建設予定２棟あり、今後も富裕層用同種建物等が見込まれる。 (2)当該地域は低層住宅地として熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持するものと予測するが、将来的には画地の細分化も進むものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 283万9,854 円 1平米 85万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 282万6,630 円 1平米 85万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 263万1,576円 1平米 79万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 263万1,576円 1平米 79万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。 (2)コロナ禍以降、目黒区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)下目黒５丁目に富裕層向け有料老人ホーム計２棟建築中。目黒通り沿い物件は１階店舗（スーパーマーケット）が入り、複合施設になるもよう。 (2)戸建住宅・共同住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、駅から距離があるものの、バスは頻繁に運行されており、利便性は概ね良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,932 円／平米 304万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,396 円／平米 327万943 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,879 円／平米 282万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,360 円／平米 321万4,622 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,556 円／平米 261万272 円／坪
標準価格 平米 坪	85万8,213 円／平米 283万7,252 円／坪
査定価格 平米 坪	85万8,000 円／平米 283万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,406 円／平米 224万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	78万6,720 円／平米 260万896 円／坪
標準価格 平米 坪	87万3,163 円／平米 288万6,677 円／坪
査定価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,487 円／平米 230万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	73万6,205 円／平米 243万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	85万7,049 円／平米 283万3,404 円／坪
査定価格 平米 坪	85万7,000 円／平米 283万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０平米
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒５丁目８８２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,927 円／平米 241万3,139 円／坪
推定価格 平米 坪	70万1,425 円／平米 231万8,911 円／坪
標準価格 平米 坪	85万1,244 円／平米 281万4,213 円／坪
査定価格 平米 坪	85万1,000 円／平米 281万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情