路線価 (2023) 東京都目黒区目黒2-721-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	中目黒駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (1001 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (1001 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区を中心にその隣接区を含む住宅地域のうちマンションの多い地域である。主たる需要者はマンション開発を行うデベロッパーが中心である。同圏内は、都心へのアクセス、住環境ともに良好なことから、エンドユーザーのマンション需要は旺盛で、開発用地についてもその傾向は同様である。取引価格は、分譲会社のブランド力や販売戦略によって一様ではなく、大規模な開発用地については、その希少性から高値での取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区内の住宅地域のうちマンションが建ち並ぶ地域である。需要者は、マンションデベロッパーのほか、不動産投資法人等が中心である。マンションの分譲価格が高止まり状況の中、目黒区ではコロナ禍においても、マンション供給が少ないことから需要は堅調で、素地価格は上昇している。中心価格帯は画地規模や立地等により異なるため把握が困難であるが、マンション用地の供給は限定的のため、高値での取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算では、開発適地となる比較的規模の大きい取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。開発法による価格は、開発計画や建築費、販売単価等に想定要素が多いものの、主たる市場参加者であるマンション開発業者の事業採算性を反映した価格であるため、一定の説得力を有する。よって、本件では、市場性を反映した比準価格と、事業採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件で採用した事例はいずれもマンション用地として代替競争関係が認められ、これらの事例より求められた比準価格の信頼性は高い。一方、開発法による価格は、建築工事費、販売単価等想定要素が含まれているものの、マンション開発業者の事業採算性を反映した価格であり、説得力を有する。よって、本件では市場性を反映した比準価格と、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中目黒駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	302.8 坪 (1001 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の中高層マンションを中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	32 m
面積	1000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域の北東方には目黒清掃工場がある。
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)目黒区では、新型コロナの影響で人口が微減となっていたが、足元では回復傾向にあり、マンション用地の需要は底堅く推移している。 (2)目黒区の人口は、コロナ禍以降、減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心への接近性、居住環境は良好であり、需要は底堅い。
地域要因
(1)最寄り駅からやや距離があるが、住環境は概ね良好で、マンション適地については安定した需要がある。なお、地域要因に特段の変動はない。 (2)目黒区内のマンションは、新型コロナの影響は殆どない。地域要因に大きな変動は無く、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万685 円／平米 301万725 円／坪
推定価格 平米 坪	99万715 円／平米 327万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	119万3,633 円／平米 394万6,151 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	193 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０平米
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万3,997 円／平米 331万9,214 円／坪
推定価格 平米 坪	108万8,959 円／平米 360万98 円／坪
標準価格 平米 坪	105万3,152 円／平米 348万1,721 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万209 円／平米 317万4,451 円／坪
推定価格 平米 坪	100万7,306 円／平米 333万154 円／坪
標準価格 平米 坪	111万5,511 円／平米 368万7,879 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,289 円／平米 205万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,432 円／平米 228万5,874 円／坪
標準価格 平米 坪	109万4,038 円／平米 361万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情