路線価 (2023) 東京都目黒区目黒本町3-136-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小山駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億8,200万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 312万4,170 円 1平米 94万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億8,200万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 312万7,476 円／坪 1平米 94万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区内の中高層共同住宅地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、一棟全体を単身者向け賃貸用共同住宅とするケースが多い。中高層共同住宅地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、引き続き堅調に推移している。取引価格は、高度利用の可能性など取引ごとにばらつきが見られるが、１㎡当たりの土地価格で９０万～１００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、目黒区内の私鉄沿線で、比較的広幅員の街路に面する中高層の共同住宅の建築に適した住宅地域である。需要者は、私募ファンド、不動産業者が中心で、目黒区の住宅用地は人気がある一方で、まとまった素地の供給は限られており、分譲、賃貸を問わず共同住宅用地、戸建て住宅用地の需要は強く、取引価格は堅調に推移している。住宅地は、道路付きなど個別の敷地の状況にもよるが、１㎡あたり１００万を超える高額取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域に属しており、土地利用形態は賃貸用の中高層共同住宅が中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても近隣地域における不動産市況を踏まえ賃貸事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域である。比較的専有面積の小さい賃貸マンションについては、供給量が多いことを反映し、賃料収入を基礎とする収益価格はやや低位に求められており、市場での土地価格形成は、分譲マンション、戸建てなどの居住の快適性を反映した比準価格の影響を受けることを加味して、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵小山駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	作業所、住宅兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)最寄り駅である武蔵小山駅の駅前地区の再開発完了後も、さらに周辺の再開発が進められており、やや距離はあるが波及効果により、地域の熟成度は増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 301万1,766円 1平米 91万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 301万1,766円 1平米 91万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、共同住宅地に対する需要は、引き続き堅調に推移している。 (2)目黒区の土地取引件数は、コロナ禍で２０２０年は減少したものの、その後は回復基調に転じている。
地域要因
(1)都心部への通勤圏内にあり、住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域である。中高層共同住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。 (2)都心部への通勤利便性の高い住宅地域で、住宅、アパート、事業所等が混在している。住宅地に対する需要は安定しており大きな変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地の価格形成要因と比較して上記の個別的要因がある。なお、格別の変動要因はなく、近隣地域内における競争力は中位である。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,932 円／平米 304万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,396 円／平米 327万943 円／坪
標準価格 平米 坪	98万9,396 円／平米 327万943 円／坪
査定価格 平米 坪	98万9,000 円／平米 326万9,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	101万3,195 円／平米 334万9,623 円／坪
推定価格 平米 坪	98万4,274 円／平米 325万4,010 円／坪
標準価格 平米 坪	103万3,901 円／平米 341万8,077 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	101万5,965 円／平米 335万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	103万6,083 円／平米 342万5,290 円／坪
標準価格 平米 坪	113万1,095 円／平米 373万9,400 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,960 円／平米 323万6,442 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,652 円／平米 259万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	102万8,340 円／平米 339万9,692 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町３丁目１３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,289 円／平米 205万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,432 円／平米 228万5,874 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,391 円／平米 299万9,835 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情