路線価 (2023) 東京都目黒区五本木2-2607-74 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
価格時点	2023 年
駅名	学芸大学駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,740万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 280万182 円 1平米 84万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,710万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万264 円／坪 1平米 84万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区内の東急東横線代官山駅から学芸大学駅を主に利用する住宅地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層の外、それ以外も多い。また同一区内からの転入もあるが都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境が概ね良好であり需要堅調で価格はやや上昇傾向。土地は規模により総額が異なり５０百万円～７０百万円前後が中心だが１００百万円を超える取引もある。 (2) ①同一需給圏は目黒区内の東急東横線沿線に所在する住宅地域及びその周辺地域の範囲である。②需要者は一次取得者層の外、隣接区から流入するエンド需要者が中心である。③最寄駅からの接近性が良好で居住の利便性に優れ、需要は堅調で価格は底堅く推移している。④土地は規模により総額が異なり６０００万円～９０００万円前後が中心だが１億円を超える取引もある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である学芸大学駅への接近性及び居住環境が良好な住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は、最寄駅である学芸大学駅への接近性及び居住環境が良好な住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、基準容積率から投資採算性を有する建物の建築が難しく、快適性等を重視する自用目的での取引が中心である。比準価格は市場の実勢を反映しており信頼性が高い。比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	学芸大学駅　北方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅が多く共同住宅等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	12.5 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 288万9,444 円 1平米 87万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 290万9,280 円 1平米 88万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 288万9,444円 1平米 87万4,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 271万4,226円 1平米 82万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 271万4,226円 1平米 82万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口は微増から横ばい傾向。新型コロナの影響多少あるが不動産投資の意欲高く住宅地として人気があり住宅需要堅調で地価はやや上層傾向。 (2)コロナ禍の他に、物価高騰、円安の影響に注視は必要だが、目黒区内の住宅地に対する潜在的需要は依然として高い。
地域要因
(1)居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。新型コロナの影響多少あるが住宅需要は堅調で地価は横ばいからやや上昇傾向である。 (2)住宅需要は堅調で地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万8,698 円／平米 264万496 円／坪
推定価格 平米 坪	82万263 円／平米 271万1,789 円／坪
標準価格 平米 坪	85万4,441 円／平米 282万4,782 円／坪
査定価格 平米 坪	89万7,000 円／平米 296万5,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万6,629 円／平米 299万7,315 円／坪
推定価格 平米 坪	88万4,179 円／平米 292万3,096 円／坪
標準価格 平米 坪	80万8,947 円／平米 267万4,379 円／坪
査定価格 平米 坪	84万9,000 円／平米 280万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万1,611 円／平米 317万9,086 円／坪
推定価格 平米 坪	95万6,897 円／平米 316万3,501 円／坪
標準価格 平米 坪	83万9,383 円／平米 277万5,000 円／坪
査定価格 平米 坪	88万1,000 円／平米 291万2,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区五本木２丁目２６０７番７４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,137 円／平米 260万8,887 円／坪
推定価格 平米 坪	82万6,983 円／平米 273万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	82万8,640 円／平米 273万9,484 円／坪
査定価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情