路線価 (2023) 東京都目黒区中根2-109-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区中根２丁目１０９番９
価格時点	2023 年
駅名	都立大学駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億9,700万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万8,706 円 1平米 90万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3億 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万5,154 円／坪 1平米 90万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として目黒区内の東急線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者のほか、不動産事業者も見られる。良好な住環境が形成され、都心部へのアクセスも良いことから需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域であるが、新規供給はそれほど多くはない。需要の中心となる価格帯は、取引される土地の規模にもよるが、概ね㎡あたり７０～１００万円台である。 (2) 同一需給圏は各東急線沿線の戸建住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は小規模画地についてはエンドユーザー、中規模以上の纏まった画地は開発業者、投資家等が想定される。住環境、交通利便性ともに良好な住宅地域であることから、需要は底堅く、地価は強含みである。中心価格帯は、土地単価で坪２６０万円～３８０万円程度、総額では規模にもよるが１億円～３億円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比準価格と比較して低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は中低層住宅地であることから、居住の快適性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取引実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域である。賃貸住宅の建築等を前提とした投資目的での取引もみられるものの、住環境を重視した自己利用目的の取引及び不動産業者の用地仕入の取引が中心であることから収益価格の説得力はやや弱い。したがって、実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都立大学駅南西方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区中根２丁目１０９番９
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移するものと思われる。 (2)一般住宅と共同住宅が混在する閑静な住宅地域である。住宅地としての熟成度は高く、今後も現在の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 308万4,498 円 1平米 93万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 312万4,170 円 1平米 94万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 308万4,498円 1平米 93万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 291万9,198円 1平米 88万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 312万4,170円 1平米 94万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 291万9,198円 1平米 88万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。 (2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)住環境が良好な住宅地域が形成されており地域要因に特段の変動はない。 (2)中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区中根２丁目１０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	89万9,554 円／平米 297万3,926 円／坪
推定価格 平米 坪	92万6,893 円／平米 306万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	93万6,256 円／平米 309万5,262 円／坪
査定価格 平米 坪	93万6,000 円／平米 309万4,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区中根２丁目１０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,886 円／平米 190万573 円／坪
推定価格 平米 坪	83万8,512 円／平米 277万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,624 円／平米 282万8,693 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区中根２丁目１０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	87万2,352 円／平米 288万3,996 円／坪
推定価格 平米 坪	87万690 円／平米 287万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	92万5,282 円／平米 305万8,982 円／坪
査定価格 平米 坪	92万5,000 円／平米 305万8,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ３７１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区中根２丁目１０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万4,540 円／平米 282万5,109 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,904 円／平米 289万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,976 円／平米 305万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	92万3,000 円／平米 305万1,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区中根２丁目１０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万8,704 円／平米 283万8,875 円／坪
推定価格 平米 坪	89万3,562 円／平米 295万4,116 円／坪
標準価格 平米 坪	95万9,787 円／平米 317万3,056 円／坪
査定価格 平米 坪	96万 円／平米 317万3,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情