路線価 (2023) 東京都目黒区青葉台3-314-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
価格時点	2023 年
駅名	池尻大橋駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区及び隣接区の渋谷区南西部の住宅地域である。近隣地域は良好な住環境を維持しつつ、用途の多様性を有し店舗・事務所利用等も認められ、都心への接近性も優れることから需要は底堅い。需要者の中心は、投資目的も視野に入れた自己利用を前提とする個人や収益獲得を目的とする不動産業者等である。土地価格は規模、用途等により異なるが、標準的画地規模で概ね２億円から２億５千万円程度ある。 (2) 同一需給圏は目黒区を中心とする東急東横線等の各駅から徒歩圏内の共同住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域である。需要者は、自己利用目的のほか収益獲得目的の投資家や不動産業者等の参入も認められる。良好な住環境を維持しながらも、人気のある中目黒エリアにも近く店舗や事務所利用等、用途の多様性も認められるため、底堅い人気がある。中心価格帯は用途や画地規模により異なるが、土地で２億円～３億円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の取引市場で成立した価格を基礎に求められた価格で、実証的な価格である。収益価格は土地残余法を適用した、理論的な価格である。近隣地域は、共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域で、賃貸による収益目的の取引も見受けられるが、自用目的の取引が多い地域である。本件では、市場実態を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、共同住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域に位置している。収益目的の取引も見受けられるため、共同住宅を想定し土地残用法による収益価格を試算したが、快適性や利便性を重視する自用目的の取引が多い地域であり、取引市場の動向が重視されることから、比準価格に比して低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池尻大橋駅北東方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	21 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域で、価格形成に影響を与える特段の変動要因はないことから今後も現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 370万2,720円 1平米 112万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は直近では、微増し回復傾向にある。取引件数は直近で、減少から増加に転じた。取引価格はやや強含み傾向である。 (2)目黒区の人口は、コロナ禍以降、減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心への接近性、居住環境は良好であり、需要は底堅い。
地域要因
(1)共同住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)共同住宅、店舗、事務所等が混在す用途の多様性を有する住宅地域として、地域要因に大きな変動は無く、地価水準は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	104万3,899 円／平米 345万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	125万5,277 円／平米 414万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	145万4,550 円／平米 480万8,742 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	181万2,689 円／平米 599万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	181万894 円／平米 598万6,816 円／坪
標準価格 平米 坪	189万2,261 円／平米 625万5,815 円／坪
査定価格 平米 坪	189万 円／平米 624万8,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万9,490 円／平米 330万4,314 円／坪
推定価格 平米 坪	99万6,545 円／平米 329万4,578 円／坪
標準価格 平米 坪	110万6,043 円／平米 365万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	151万351 円／平米 499万3,220 円／坪
推定価格 平米 坪	125万2,456 円／平米 414万620 円／坪
標準価格 平米 坪	137万6,325 円／平米 455万130 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台３丁目３１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	132万2,757 円／平米 437万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	112万9,315 円／平米 373万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	121万6,934 円／平米 402万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情