路線価 (2023) 東京都目黒区大岡山1-86-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
価格時点	2023 年
駅名	大岡山駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,640万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万8,926 円 1平米 77万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,630万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万5,620 円／坪 1平米 77万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区南西部及び大田区北部の東急線沿線を中心とする低層住宅地域である。需要者は、エンドユーザーである個人及び転売目的の不動産業者等が中心となる。個人は、４０代～５０代の買替層が多い。大岡山駅は複数路線が利用可能であり、利便性が高いため、需要は安定的である。取引価格水準は、敷地規模等にもよるが、７０万円／㎡～９０万円／㎡程度、総額７千万～１億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は主として目黒区、世田谷区、品川区、横浜市、川崎市、左記の東急線沿線のうち徒歩圏内の住宅地である。エンドユーザーは３０歳～５５歳の同一需給圏内居住者で都心通勤者である。東急目黒線、東急大井町線、乗り換えれば東横線も利用できるので通勤者には交通利便性が高い。東工大が所在するため、学生の賃貸需要がある一方、ファミリー向けの需要もある。モ－ル等商店街が充実。市場の中心となる価格帯は土地８０㎡で７，０００万円。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大岡山駅北方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	55 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　北４．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。 (2)複数線乗り入れ駅にしては駅前を除き高い建物が建っていない街である。特段の変動要因もないため、現状維持か。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 258万1,986 円 1平米 78万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 259万1,904 円 1平米 78万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 258万1,986円 1平米 78万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 247万2,888円 1平米 74万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 259万1,904円 1平米 78万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 247万2,888円 1平米 74万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった目黒区の人口は微増に転じた。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。 (2)駅上の東急病院がシンボル、交通利便性が良い。北側は商店街、南側は住宅街、西側は東工大。区境に近く大田区内に駅舎は建つ。
個別的要因	(1)市場性・競争力等の変動は、特にない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,712 円／平米 223万3,904 円／坪
推定価格 平米 坪	70万3,605 円／平米 232万6,118 円／坪
標準価格 平米 坪	74万7,721 円／平米 247万1,966 円／坪
査定価格 平米 坪	76万3,000 円／平米 252万2,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万3,099 円／平米 229万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	66万741 円／平米 218万4,410 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,521 円／平米 253万4,118 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,621 円／平米 187万6,555 円／坪
推定価格 平米 坪	68万8,085 円／平米 227万4,809 円／坪
標準価格 平米 坪	81万5,267 円／平米 269万5,273 円／坪
査定価格 平米 坪	83万2,000 円／平米 275万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大岡山１丁目８６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,095 円／平米 186万8,204 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,273 円／平米 212万6,661 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,172 円／平米 251万9,741 円／坪
査定価格 平米 坪	77万7,000 円／平米 256万8,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情