路線価 (2023) 東京都目黒区大橋2-628-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
価格時点	2023 年
駅名	池尻大橋駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 313万4,088 円 1平米 94万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 312万864 円／坪 1平米 94万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区内及び周辺区の共同住宅・戸建住宅が混在する住宅地域。都心への交通利便性に優れ賃貸住宅の需要が見込まれる地域で、主たる需要者は個人富裕層や不動産業者等。目黒区内の需要は堅調。地域内の供給はタイトであることから価格は上昇傾向。需要の中心的な価格帯の平米単価は８０万円／㎡～１５０万円／㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、目黒区内の特に東急田園都市線沿線等、目黒区北部の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、地縁者に限定されない幅広い個人富裕層や賃貸事業等を目的に土地を取得する不動産業者等が考えられる。都心部へのアクセスが良好であるため、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、総額は規模により一定しないが、土地単価は坪当たり２５０～３５０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地の市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は対象標準地が生み出す収益を基に求めた価格である。当該地域の需要者は、個人又は不動産事業者等。従って、居住の快適性のほか、収益性を考慮し価格形成がなされると思料する。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、個人需要者による取引のほかに、賃貸住宅としての需要も認められる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池尻大橋駅　北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 304万4,826円 1平米 92万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 304万4,826円 1平米 92万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)都心への交通利便性に優れ、需要が旺盛な一方で、供給がタイトである。地域要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅、中低層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	108万865 円／平米 357万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	105万7,189 円／平米 349万5,067 円／坪
標準価格 平米 坪	109万2,137 円／平米 361万605 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万7,635 円／平米 339万7,361 円／坪
推定価格 平米 坪	99万9,968 円／平米 330万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	103万1,959 円／平米 341万1,656 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	101万5,965 円／平米 335万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	103万6,083 円／平米 342万5,290 円／坪
標準価格 平米 坪	99万519 円／平米 327万4,656 円／坪
査定価格 平米 坪	99万1,000 円／平米 327万6,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区大橋２丁目６２８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	121万3,312 円／平米 401万1,209 円／坪
推定価格 平米 坪	119万5,320 円／平米 395万1,728 円／坪
標準価格 平米 坪	101万9,028 円／平米 336万8,907 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情