土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都目黒区目黒本町2-9-9 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 目黒区
東京都目黒区目黒本町2丁目9番9 (目黒)
  • 周辺状況: 住宅地 (共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域)
  • 学芸大学駅 から 960m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
198万3,600
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
60万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 目黒区東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
価格時点 2023
駅名 学芸大学駅 から 960m
路線価
1坪当たり 1坪 198万3,600
1平米当たり 1平米 60万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
2億9,000万
(376 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 254万5,620
1平米 77万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
2億9,000万
(376 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 254万5,620 円/坪
1平米 77万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区中央部の東急東横線や同目黒線沿線に位置し、戸建住宅、共同住宅、一部作業所等も混在する住宅地域の存する圏域である。需要者は個人、収益用建物建築目的の投資家、建売住宅建築目的の不動産会社、中規模以上の画地はマンション等開発主体が想定される。周辺では敷地細分化による建売住宅の取引も多い。土地の取引価格は、単価で70万円~90万円/㎡程度、規模にもよるが総額で1億円~3億円程度が中心的価格帯となっている。

(2) 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の東急東横線及び東急目黒線沿線に位置する共同住宅及び戸建住宅、作業所等が混在する地域である。需要者の中心は、小規模画地は自用の住宅を求めるエンドユーザー、中規模以上の画地は開発業者、投資家等である。都心部へのアクセスに優る用途の多様性を有する地域であり、需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、60~120坪程度の画地で1.5億~3億円前後となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引などいずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも相応の説得力が認められる。本件では、市場実態を反映し実証的な比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。また、近隣地域は共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域であり、需要者は開発業者のほか収益性を重視して取引意思を決定する投資家等が想定され、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 学芸大学駅南東方
距離 960 m
土地の状態
土地面積 113.7 坪 (376 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 共同住宅兼事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 目黒区東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
標準地の範囲
100 m
西 80 m
50 m
20 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 18 m
奥行き 20 m
面積 360 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 8m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層共同住宅、一般住宅、作業所等が混在する住宅地域であるが、作業所等は減少傾向にあり、将来的には住宅用途を中心とした地域に純化していくものと予測される。

(2)中層共同住宅、戸建住宅並びに作業所等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 264万4,800
1平米 80万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 267万7,860
1平米 81万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 264万4,800
1平米 80万
前年から次年への変動率 2.9 %
2022年
1坪 247万2,888
1平米 74万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 267万7,860
1平米 81万
前年から次年への変動率 2.9 %
2019年
1坪 247万2,888
1平米 74万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。

(2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。

地域要因
(1)東急東横線沿線の共同住宅を中心に一部作業所等も見られる住宅地域にあり、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

(2)共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R51111
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 目黒区
地域 東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
96万1,611 円/平米
317万9,086 円/坪
推定価格 平米
95万6,897 円/平米
316万3,501 円/坪
標準価格 平米
84万859 円/平米
277万9,880 円/坪
査定価格 平米
84万1,000 円/平米
278万346 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R51107
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 目黒区
地域 東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
78万9,137 円/平米
260万8,887 円/坪
推定価格 平米
82万6,983 円/平米
273万4,006 円/坪
標準価格 平米
74万7,724 円/平米
247万1,976 円/坪
査定価格 平米
74万8,000 円/平米
247万2,888 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R51116
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 目黒区
地域 東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
70万8,845 円/平米
234万3,442 円/坪
推定価格 平米
68万7,242 円/平米
227万2,022 円/坪
標準価格 平米
81万427 円/平米
267万9,272 円/坪
査定価格 平米
81万 円/平米
267万7,860 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R51101
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 目黒区
地域 東京都目黒区目黒本町2丁目9番9
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
93万7,161 円/平米
309万8,254 円/坪
推定価格 平米
91万6,633 円/平米
303万389 円/坪
標準価格 平米
108万2,211 円/平米
357万7,790 円/坪
査定価格 平米
108万 円/平米
357万480 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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