路線価 (2023) 東京都目黒区自由が丘1-7-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
価格時点	2023 年
駅名	自由が丘駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 819万8,880 円
1平米当たり	1平米 248万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	14億5,000万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,143万8,760 円 1平米 346万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	14億5,000万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,143万8,760 円／坪 1平米 346万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は目黒区及び周辺区の繁華性が高い商業地域。②需要者は店舗使用目的の事業法人、開発及び賃貸経営目的の機関投資家等が中心である。③自由が丘駅前の商業地は人出も回復し店舗の出店意欲も回復している一方、供給は少ない状況にある。④需要者の購入後の目論見やテナントの状況、規模等により取引総額には開差があり、中心価格帯は形成されない。 (2) 同一需給圏は、都内城南エリアの繁華性の高い駅前商業地に存し、中低層店舗ビルを標準的使用とする圏域である。主たる需要者は、数億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等である。経済活動再開に伴い人出の回復は顕著であり、不動産市場ではコロナ禍以前より価格は上昇しているのが実態であるが、商業系不動産の需要目的は多岐にわたり需要者の目線は様々で取引の中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事例の収集範囲を広げ商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場実態を反映している。一方、対象標準地は自由が丘駅至近の商業地域であり、収益不動産の取引が中心であることから、想定賃料・還元利回り等の諸元を十分に検討した収益価格についても信頼性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、繁華性が高いブランド力のある商業地域であり、収益性に着目した投資用不動産の取引を中心に資産目的等多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自由が丘駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	126.4 坪 (418 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型店、各種専門店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)駅東側では令和８年度竣工を目指して再開発事業が進行中であるが、対象地の存する駅西側エリアは、今のところ特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,236万4,440 円 1平米 374万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,239万7,500 円 1平米 375万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,236万4,440円 1平米 374万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,239万7,500円 1平米 375万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動が再開したことにより不動産の価格も上昇傾向にあるが、コロナ禍や物価高騰が及ぼす今後の経済情勢に注視が必要である。 (2)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。
地域要因
(1)人気のある自由が丘駅近くの商業地域であるが、路面店を中心にコロナ禍の影響を受けたが、徐々に回復傾向にある。 (2)ブランド力の高い商業地域であり、駅前開発の進展や経済活動再開に伴い、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)市場競争力は、角地でやや優る。個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万4,006 円／平米 1,072万4,684 円／坪
推定価格 平米 坪	265万6,995 円／平米 878万4,025 円／坪
標準価格 平米 坪	377万9,509 円／平米 1,249万5,057 円／坪
査定価格 平米 坪	389万 円／平米 1,286万340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	254万3,307 円／平米 840万8,173 円／坪
標準価格 平米 坪	369万1,302 円／平米 1,220万3,444 円／坪
査定価格 平米 坪	380万 円／平米 1,256万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	386万92 円／平米 1,276万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	390万6,459 円／平米 1,291万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	344万7,890 円／平米 1,139万8,724 円／坪
査定価格 平米 坪	355万 円／平米 1,173万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万2,506 円／平米 331万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	381万870 円／平米 1,259万8,736 円／坪
標準価格 平米 坪	381万870 円／平米 1,259万8,736 円／坪
査定価格 平米 坪	393万 円／平米 1,299万2,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情