路線価 (2023) 東京都目黒区上目黒3-1860-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
価格時点	2023 年
駅名	中目黒駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,051万3,080 円
1平米当たり	1平米 318万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億6,000万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,408万3,560 円 1平米 426万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億6,000万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,408万3,560 円／坪 1平米 426万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及び隣接区の駅前商業地域や路線商業地域。主な需要者は、不動産投資ファンド、不動産業者、企業法人等が中心となる。コロナ禍が続く状況下においても、緩和的な金融環境下で資金調達環境に大きな影響は生じておらず、優良物件についての需要は底堅い。なお、中目黒地区は、区内では稀少性の高い立地条件から水面下での取引が多いことに加え、画地規模や需要者の属性等により異なるため、中心となる価格帯は一律には把握し難い。 (2) 同一需給圏は目黒区及び隣接区のうち、高度利用が可能な商業地域一円と判定した。需要者の属性は、不動産賃貸業を行う不動産業者や一般の事業法人、ＲＥＩＴや私募ファンド等の法人投資家が想定される。中目黒駅周辺は繁華性が高く、投資適格性を有する物件の需要は底堅く推移している。物件の規模や、テナント構成により収益性が異なることから、取引価格は一様ではなく、一部では希少性を反映した高額での取引も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は東急東横線「中目黒」駅至近の駅前商業地域に存し、稀少性の高い立地条件を有する。このため不動産需要としては店舗や事務所としての自己使用目的のほか、収益性に着目した投資目的による取得が中心になるものと考えられる。よって本件では、収益性を反映した高度商業地域の取引事例に基づく比準価格と対象標準地における事業収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格の試算では、目黒区及び隣接区内において、繁華性が高く、高度利用が可能な商業地の事例を中心に選択し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用して理論的な価格を試算した。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中目黒駅南東方近接
距離	0 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３５．０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビルが連坦する繁華性の高い駅前商業地域であるが、駅前北地区では市街地再開発準備組合も設立されたほかビルの建替えも進んでおり、変化の兆しも見られる。 (2)近隣地域は、中目黒駅前に中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,520万7,600 円 1平米 460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,454万6,400 円 1平米 440万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,520万7,600円 1平米 460万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 1,338万9,300円 1平米 405万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,454万6,400円 1平米 440万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 1,338万9,300円 1平米 405万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)国内景気は、物価高等の影響で先行き不透明感があるものの、目黒区内における商業地の需要は、利便性等を反映して底堅く推移している。
地域要因
(1)中高層ビルが連坦する駅前商業地域である。駅前北地区では、再開発事業の基本計画が検討中である。 (2)中目黒駅前に位置することから人通りも多く、繁華性の高い商業地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市場競争力の程度は標準的である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	338万8,230 円／平米 1,120万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	353万1,488 円／平米 1,167万5,099 円／坪
標準価格 平米 坪	444万7,718 円／平米 1,470万4,156 円／坪
査定価格 平米 坪	454万 円／平米 1,500万9,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	485 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	451万1,121 円／平米 1,491万3,766 円／坪
推定価格 平米 坪	443万3,787 円／平米 1,465万8,100 円／坪
標準価格 平米 坪	461万8,528 円／平米 1,526万8,854 円／坪
査定価格 平米 坪	471万 円／平米 1,557万1,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	570万4,186 円／平米 1,885万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	564万2,610 円／平米 1,865万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	447万8,262 円／平米 1,480万5,134 円／坪
査定価格 平米 坪	457万 円／平米 1,510万8,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8.1 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都目黒区上目黒３丁目１８６０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	335万1,772 円／平米 1,108万958 円／坪
推定価格 平米 坪	334万2,010 円／平米 1,104万8,685 円／坪
標準価格 平米 坪	468万7,251 円／平米 1,549万6,052 円／坪
査定価格 平米 坪	478万 円／平米 1,580万2,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	92 ％
基準容積率	429 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情