路線価 (2023) 東京都目黒区八雲4-8-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区八雲４丁目８番２外
価格時点	2023 年
駅名	都立大学駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 291万2,586 円 1平米 88万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,400万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 290万9,280 円／坪 1平米 88万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に目黒区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者は店舗兼共同住宅を求める個人、又は賃貸不動産を取得する投資家等と推察する。最寄駅からやや遠いが、幹線道路沿いに立地するため一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、規模等の個別性により価格水準は左右されるが、標準的画地規模の土地で、２億円から２億５千万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、目黒区を中心とする東急東横線沿線の各駅周辺の近隣商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域等である。需要者の属性は、自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産の取得を目的とする投資家等が中心である。最寄り駅からの接近性は劣り、商業性は限定的であるが、背後に良好な住宅地域があり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、一律には把握し難いが、土地単価は坪当たり２５０～３５０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。１階が自用及び賃貸目的の店舗、２階以上は共同住宅に供する建物が多く見受けられる。収益性と共に生活利便性や居住の快適性等も考慮されて取引が行なわれる地域である。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都立大学駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駒沢通り沿いで店舗等がみられる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区八雲４丁目８番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、駒沢通り沿いに店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)駒沢通り沿いで店舗のほか、一般住宅、共同住宅等が混在する近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 304万4,826 円 1平米 92万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 309万1,110 円 1平米 93万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 304万4,826円 1平米 92万1,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 280万6,794円 1平米 84万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 309万1,110円 1平米 93万5,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 280万6,794円 1平米 84万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数・面積ともに２０２１年より上昇傾向で推移している。取引利回りは投資家調査によれば、低下し底堅く推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)駒沢通り沿いで店舗等がみられる近隣商業地域。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)駒沢通り沿いに店舗のほか、一般住宅、共同住宅等が混在する地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区八雲４丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,806 円／平米 343万987 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,545 円／平米 358万8,812 円／坪
標準価格 平米 坪	88万1,840 円／平米 291万5,363 円／坪
査定価格 平米 坪	88万2,000 円／平米 291万5,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区八雲４丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万4,014 円／平米 596万4,070 円／坪
推定価格 平米 坪	146万5,414 円／平米 484万4,659 円／坪
標準価格 平米 坪	94万3,602 円／平米 311万9,548 円／坪
査定価格 平米 坪	94万4,000 円／平米 312万864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区八雲４丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万4,479 円／平米 275万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	88万7,051 円／平米 293万2,591 円／坪
標準価格 平米 坪	90万4,231 円／平米 298万9,388 円／坪
査定価格 平米 坪	90万4,000 円／平米 298万8,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区八雲４丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万7,763 円／平米 402万5,924 円／坪
推定価格 平米 坪	132万5,871 円／平米 438万3,330 円／坪
標準価格 平米 坪	99万2,418 円／平米 328万934 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ３７１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区八雲４丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万6,718 円／平米 372万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	120万5,588 円／平米 398万5,674 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,329 円／平米 286万7,390 円／坪
査定価格 平米 坪	86万7,000 円／平米 286万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情