路線価 (2023) 東京都目黒区鷹-2-189-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
価格時点	2023 年
駅名	学芸大学駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 436万3,920 円
1平米当たり	1平米 132万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 568万6,320 円 1平米 172万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 568万6,320 円／坪 1平米 172万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区の駅近くの商業地域。需要者の中心は、商店経営者やチェーン店を展開する企業、投資物件として取得する個人や機関投資家等。当該地域は、駅前の商業地であることから繁華性が高い地域で底堅い需要があり価格は上昇傾向。商業地の土地の取引価格は、立地条件など個別性が強いことから中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は目黒区内の東急東横線を中心とする私鉄沿線各駅の商業地域である。需要者は地縁性を有する商店経営者やチェーン店を展開する企業、投資物件として取得する個人や機関投資家等多岐に渡る。供給不足により取引件数は少ないものの、高値取引も見受けられる。店舗の連たん性・繁華性は高く、収益力は優るため需要は底堅い。画地規模や収益予測により総額は異なり総額での価格帯の把握は難しいが、市場の中心価格帯は１億円～３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域における市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は対象標準地が生み出す収益を基に求めた価格である。需要者は、商店経営者やチェーン店を展開する企業、投資物件として取得する個人や機関投資家等。両手法の資料の信頼性は同等と判断。需要者は市場から求められた取引価格を重視し収益性も検討して意思決定を行なうと思料するので比準価格を重視し収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸市場の現状を反映した価格で、典型的需要者の指標となる価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性の高い比準価格と、賃貸市場を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	学芸大学駅東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	372 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)学芸大学駅に近い中小規模の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)学芸大学駅に近い中小規模の店舗ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 595万800 円 1平米 180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 608万3,040 円 1平米 184万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 595万800円 1平米 180万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)コロナ禍以降、目黒区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)学芸大学駅至近の店舗事務所ビルが集積する商業地。商業地として熟成しており、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。 (2)学芸大学駅至近の店舗事務所ビルが集積する商業地として熟成しており、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	212万9,566 円／平米 704万345 円／坪
推定価格 平米 坪	165万6,147 円／平米 547万5,222 円／坪
標準価格 平米 坪	187万3,469 円／平米 619万3,689 円／坪
査定価格 平米 坪	187万 円／平米 618万2,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	137万623 円／平米 453万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	162万122 円／平米 535万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	160万9,321 円／平米 532万415 円／坪
推定価格 平米 坪	171万708 円／平米 565万5,601 円／坪
標準価格 平米 坪	180万2,643 円／平米 595万9,538 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万3,411 円／平米 516万8,637 円／坪
推定価格 平米 坪	167万9,103 円／平米 555万1,115 円／坪
標準価格 平米 坪	179万9,682 円／平米 594万9,749 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区鷹番２丁目１８９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	254万3,307 円／平米 840万8,173 円／坪
標準価格 平米 坪	195万7,896 円／平米 647万2,804 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情