路線価 (2023) 東京都目黒区青葉台1-1300-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
価格時点	2023 年
駅名	中目黒駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 538万8,780 円
1平米当たり	1平米 163万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億1,900万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 717万4,020 円 1平米 217万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億1,500万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 710万7,900 円／坪 1平米 215万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、城南エリアに存する高層事務所や店舗兼共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率５００％以上の商業地域である。主たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等である。不動産市場においては好立地物件の供給は限定的で需給はタイトであり、地価は強含みに推移している。商業系不動産の需要目的は多岐にわたり需要者の目線は様々で取引の中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は城南エリアを中心とする、幹線道路沿いに高層の店舗付共同住宅、事務所等が建ち並ぶ、高度利用が可能な商業地域である。需要者の中心は総額が嵩むことから、国内外の投資ファンドやマンション開発業者等が想定される。人気の中目黒エリアに位置し、高度利用も可能なことから、希少性が高く需要は底堅い。中心価格帯は需要者の属性や用途、画地規模により異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、店舗、事業所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められるなど、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、高層の店舗付共同住宅、事務所等が混在する高度利用が可能な商業地域に位置している。自社ビル等の自己利用目的の取引も見受けられるが、収益目的の取引が中心となるため、需要者は収益性を重視して取引意思を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中目黒駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が多い地域であり、事業中の道路整備の進捗に伴い、更なる活性化が期待される。 (2)近隣地域は、幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、山手通りの道路整備の進捗に伴い、将来的には更なる活性化が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2022年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)目黒区の人口は、コロナ禍以降、減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心への接近性、商業繁華性等、周辺環境は良好であり、需要は底堅い。
地域要因
(1)中目黒駅徒歩圏の商住混在地で多様な用途が認められ、新型コロナによる取引への影響は軽微で、地価は強含みで推移している。 (2)山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地価水準は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	137万623 円／平米 453万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	197万7,811 円／平米 653万8,643 円／坪
査定価格 平米 坪	198万 円／平米 654万5,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	451万1,121 円／平米 1,491万3,766 円／坪
推定価格 平米 坪	443万3,787 円／平米 1,465万8,100 円／坪
標準価格 平米 坪	334万3,731 円／平米 1,105万4,375 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万6,530 円／平米 967万5,108 円／坪
推定価格 平米 坪	318万8,377 円／平米 1,054万774 円／坪
標準価格 平米 坪	315万6,809 円／平米 1,043万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	316万 円／平米 1,044万6,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	338万8,230 円／平米 1,120万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	353万1,488 円／平米 1,167万5,099 円／坪
標準価格 平米 坪	282万9,718 円／平米 935万5,048 円／坪
査定価格 平米 坪	283万 円／平米 935万5,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	485 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区青葉台１丁目１３００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万9,410 円／平米 320万4,869 円／坪
推定価格 平米 坪	102万789 円／平米 337万4,728 円／坪
標準価格 平米 坪	202万1,364 円／平米 668万2,629 円／坪
査定価格 平米 坪	202万 円／平米 667万8,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情