路線価 (2023) 東京都目黒区自由が丘1-147-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
価格時点	2023 年
駅名	自由が丘駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 343万8,240 円
1平米当たり	1平米 104万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円／坪 1平米 136万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区内を中心に隣接区を含み、中層の店舗兼共同住宅等を中心とした近隣商業地域を含む圏域である。需要者の中心は所得の高い個人、法人等であり、自用目的あるいは収益目的の需要はいずれも想定される。周辺で再開発の動きがある自由が丘駅から徒歩圏内であり、広域的エリアからの顧客流動性も認められる。土地の取引価格は、単価で１２０万円～１７０万円／㎡程度、規模にもよるが総額で１億～３億円程度が中心的価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、目黒区及び周辺区内の駅前商業地域を中心とした地域である。需要者は、不動産業者や不動産投資ファンド等の投資家が中心である。「自由が丘」駅徒歩圏であるが、商業系用途の利用は低層階のみに留まっている。一方で、利便性が良好であり相応の容積率を確保できる画地であることから、投資目的を中心に需要が堅調である。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額２～３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並び、立地条件・総額的観点からは自己使用あるいは収益用建物建築目的のいずれの需要も想定され、類似地域において信頼性のある取引事例も多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも説得力が認められる。本件では、実証的で説得力のある比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、駅前商業地域の規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は、種々の想定要素が含まれているものの、これらを適切に行っており、収益性を反映していることから、相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自由が丘駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	35 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自由通り沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)自由通り沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商住混在地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 476万640 円 1平米 144万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 476万640円 1平米 144万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い目黒区内の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)自由が丘駅徒歩圏であり多様な用途が認められ、供給は少ないものの、引き続き需要は底堅く推移している。 (2)自由が丘駅徒歩圏に店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。店舗兼共同住宅用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	254万3,307 円／平米 840万8,173 円／坪
標準価格 平米 坪	175万8,857 円／平米 581万4,781 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万3,884 円／平米 288万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,434 円／平米 305万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	143万8,371 円／平米 475万5,255 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	187万305 円／平米 618万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	184万3,329 円／平米 609万4,046 円／坪
標準価格 平米 坪	183万515 円／平米 605万1,683 円／坪
査定価格 平米 坪	183万 円／平米 604万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万478 円／平米 353万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	115万2,905 円／平米 381万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	146万4,936 円／平米 484万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ３７１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万6,718 円／平米 372万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	120万5,588 円／平米 398万5,674 円／坪
標準価格 平米 坪	144万5,549 円／平米 477万8,985 円／坪
査定価格 平米 坪	145万 円／平米 479万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情