路線価 (2023) 東京都目黒区下目黒3-604-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 366万9,660 円
1平米当たり	1平米 111万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円／坪 1平米 138万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として目黒区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域のほか同程度の繁華性を有する商業地域である。需要者は不動産事業者や不動産投資家が中心である。広幅員な幹線道路沿いのため繁華性は普通であるが、共同住宅用地としての需要も見込まれることから需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、取引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり８０～１４０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、目黒区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、不動産業者や不動産投資ファンド等の投資家が中心である。幹線道路の人通りは多くないが、目黒駅から徒歩圏にあるため繁華性は普通程度、また高度利用が可能であることから、投資目的を中心に需要は安定的に推移している。中心価格帯は、画地規模により異なるが、土地で２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は山手通り沿いの商業地域で、繁華性の程度は普通であるが、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を勘案した取引を行っているためと考えられる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、高度利用が可能な幹線道路沿いの商業地域に位置している。需要者は、収益獲得目的の投資家等が中心であり、当該需要者は、市場性及び収益性を重視して取引意思を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	目黒駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所兼店舗付共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都道沿いに中高層の事務所兼店舗付共同住宅等が多く建ち並ぶ商業地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移するものと思われる。 (2)近隣地域は、山手通り沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 472万7,580 円 1平米 143万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)目黒区の人口は、コロナ禍以降、減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心への接近性等、周辺環境は良好であり、需要は底堅い。
地域要因
(1)中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特段の変動はない。 (2)山手通り沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、目黒駅から徒歩圏にあることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	137万623 円／平米 453万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	139万8,595 円／平米 462万3,755 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	109万9,532 円／平米 363万5,053 円／坪
推定価格 平米 坪	117万8,857 円／平米 389万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	155万1,128 円／平米 512万8,029 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万7,763 円／平米 402万5,924 円／坪
推定価格 平米 坪	132万5,871 円／平米 438万3,330 円／坪
標準価格 平米 坪	169万1,162 円／平米 559万982 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,806 円／平米 343万987 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,545 円／平米 358万8,812 円／坪
標準価格 平米 坪	146万1,030 円／平米 483万165 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ３７１０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒３丁目６０４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万685 円／平米 301万725 円／坪
推定価格 平米 坪	99万715 円／平米 327万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	153万1,244 円／平米 506万2,293 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	193 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０平米
特別な事情